アパートオーナー・大家さんへのアパート経営・投資総合ガイド

賃貸契約をする際の、契約書。

どうされていますか？

国土交通省では「賃貸住宅標準契約書」を作成・公開しています。

ただ、これはあくまで最低限をまとめた雛形。

紛争を防止するための理想型。

実際は、立地はいろいろ、アパートもいろいろ。

「自分のアパートはこうしたい！」

という大家さんも多いはず。

そんなときに登場するのが特約条項。

民法の契約自由の原則により、ここは何をどう決めてもいいわけですが、

いざ裁判で争うと、

「無効！」となることもありまして～～～～～～　（　▽|||）

はてさて特約はどこまで有効になることやら。

ここはしっかり理解しておきたいところです。

賃貸借の場合、借地借家法により、

大家である賃貸人より弱い立場に置かれがちな賃借人が保護されています。

そこに強行規定があり、契約自由の原則に法が介入　三( ｀┏o┓´)ﾉ　ヽ（゜Д゜*）人（゜д゜*）ﾉ

当事者の合意よりも、法律優先。

強行規定に反する借家人に不利な特約は無効となるわけです。

逆に、借家人に有利な特約ならばＯＫです。

借地借家法に定める強行規定とは・・・・・・・・・・・・・

• 契約の更新拒否の通知　（第26条）

• 解約の申入れ　（第27条）

• 更新拒絶の要件　（第28条）

• １年未満の建物賃貸借　（第29条）

• 建物引渡しの対抗力　（第31条）

• 賃貸借終了のおける転借人の保護　（第34条）

• 借地上の建物の賃借人の保護　（第35条）

例えば、これにより無効となる特約

 「賃貸人は、賃借人に対して解約の申入れを行なうことにより、

　即時に賃貸借契約を終了することができる。」

→　賃貸人による解約申入れは６ヶ月前、かつ正当事由が必要 　（借地借家法第27・28条）

 「売買や相続により建物が第三者に譲渡された場合、

　賃貸人は賃貸借契約を終了することができる。」

→　賃借権の登記がなくても、所有権移転登記前に建物の引渡しを受けて（居住して）いれば、

　　 第三者に対抗できる　（借地借家法第31条）

また、借地借家法以外にも、

公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は無効　

（民法90条）

消費者（賃借人）の利益を一方的に害する条項の無効　（消費者契約法10条）

ですし、

判例によれば、

賃借人がその意義等を明確に認識し、

　　　　　意思表示したものでない場合は無効

です。

特約有効性の分かれ目は、

条文の表現のほか、借主さんがその内容を十分理解しているかどうかも影響します。

「絶対有効！」

となかなか言い切れない特約。

内容は慎重に！