昨日3日、合格者が発表されました。

運命の分かれ目、合格ラインは　３３問/５０問。

受験された皆様いかがでしたでしょうか？

今年の試験

申込者は　２６０，５９１人。

うち受験者は８０．４％の　２０９，４１５人。

そして合格者は、３３，９４６人。

合格率１６．２％　となりました。 

成績優秀な都道府県、合格率トップ３は

　１位　鳥取県　１８．５％　　☆・。・。★・°・。・°＼（ ＾O＾*）

　２位　東京都　１８．２％

　３位　京都府　１７．４％

一方ワースト１位は、沖縄県　１１．０％　ヾ(＾ー＾；)ﾄﾞﾝﾏｲ

合格者の皆様おめでとうございます！ 

そして残念ながら不合格となった皆様。

来年平成21年度の宅建試験も、平成21年10月第3日曜日（10/18）の予定です。

正式には６月上旬に公告となりますが、今から頑張ってくださ～い。

（平成20年10月15日　週刊住宅）

　国土交通省は15日、住宅瑕疵担保履行法に基づく住宅瑕疵担保責任保険法人としてハウスジーメン（東京都港区）を指定した。保険料の算出規程などを盛り込んだ業務規定の認可を国交省から受けた後、業務を開始することになる。業務開始予定日は、11月１日。

来年2009年10月1日以降、住宅を引渡す事業者に

資力確保を義務付けた住宅瑕疵担保履行法。

その保険を扱う法人が全部で５社となりました。

財団法人住宅保証機構　（2008年5月12日指定）

株式会社住宅あんしん保証　（2008年5月12日指定）

ハウスプラス住宅保証株式会社　（2008年7月14日指定）

株式会社日本住宅保証検査機構　（2008年7月14日指定）

株式会社ハウスジーメン　（2008年10月15日指定）

今回新たに指定されたハウスジーメン。

住宅ローン関連のサービスを提供する日本モーゲージサービス株式会社の子会社で、

瑕疵保証制度や住宅性能評価などを行っていた会社です。

保険に加入するのは、住宅を供給する事業者。

宅地建物取引業者や建設業者で、

戸建住宅ならば、１戸あたり６～８万円の保険料を負担します。

また、保険料の他に事業者届出料や更新料がかかるところもあり、

事業者にとってはつらいところです。

今回負担増となる事業者が保険に入らなくてもいい場合。

１．住宅ではない

　　　オフィスや店舗などの事業用途。逆に住宅ならば賃貸物件も対象。

２．新築ではない

　　　たとえ新築で売っていたとしても、工事完了から１年しても売れ残っているなど。

３．買主や発注者が宅建業者

　　　消費者救済が目的のためなので。但し、品格法の１０年間瑕疵担保責任はあります。

等々。 

そして、

独立行政法人都市再生機構（ＵＲ）や地方住宅供給公社、地方公共団体。

こちらの皆さんは宅地建物取引業者ではないため、

資力確保の必要はありません！

住宅の建設を請け負った建設事業者が、保険加入なり供託なりを行うことになります。

「消費者保護」「欠陥住宅や不良業者の排除」

のためにできた住宅瑕疵担保履行法。

とはいえ、民にはあまりに厳しく、公には甘く。

構造設計書を保管していなかった公団の責任はどこへやら。

なんともよくできた法律じゃぁあ～りませんか　ヽ(ー_ー )ノ

これを自分で宅地として区画割し、直接売却したならば、

けっこうな利益が見込めそう　(´～`)。ｏ 〇 ○

そう考える地主さんもいらっしゃるかもしれません。

ところが宅地売買については、

『宅地建物取引業を営もうとする者は、

　国土交通大臣又都道府県知事の免許を受けなければならない』

と免許制となっています。 （宅地建物取引業法第3条）

では、

自分の土地を売るのが宅地建物取引業になるのか？

宅建業法の違反になるのか？？

確かに宅地建物取引業とならなければ、この法律に規制されることはありません。

免許なんぞ関係なく売買が可能となります。

では、宅地建物取引業とは何なのか？？

宅地建物取引業

宅地若しくは建物の売買若しくは交換

又は

宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の

代理若しくは媒介をする行為で業として行なうもの

（宅地建物取引業法第2条）

「宅地建物取引業」の言葉を細かくみていきます。

宅地

　建物の敷地に供せられる土地。

　現状が農地でも、また地目で「宅地」となっていなくても、建物を建てる目的ならば宅地。

　また、用途地域内は基本的に宅地　（道路・公園・河川などは宅地ではない）。

建物

　条文で定められてはいないものの、一般的に建物と考えられるもの。

　住宅、店舗、事務所、倉庫など。

取引

　売買・交換の当事者

　売買・交換・賃借の代理

　売買・交換･賃借の媒介

　　※賃借の当事者は含まれません！

業

　ざっくり言えば、

　反復継続して不特定多数と取引していること。

　相手を特定せず、誰とでも繰り返し行なうこと。

ですが、以下の諸要因を総合して判断します。

① 取引の対象者

　広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、

　取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

（注）特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。

② 取引の目的

　利益を目的とするものは事業性が高く、

　特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。

（注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。

③ 取引対象物件の取得経緯

　転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、

　相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。

（注）自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。

④ 取引の態様

　自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、

　宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。

⑤ 取引の反復継続性

　反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、

　１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。

（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。

（国土交通省　『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』より）

細々と続きましたが、

「宅地」 ・ 「建物」 ・ 「取引」 ・ 「業」

これらそれぞれ要件が全てそろって、宅地建物取引業です。

そして、判断にあいまいな要素が、「業」であるかどうか。

明確なのは、

一括売買ならば、

"業"とはみなされず、宅地建物取引業とはならない！

多くの地主さんがされているように、不動産業者に一括売却。

不動産業者が分譲していくパターンです。

しかし、

地主さん自身が分割して売っていく。

地主さん自身が分割した土地を、不動産業者に代理・媒介で分譲を依頼する。

 

地主

―――――――・・ 区画割 ―――――――・・ 分譲依頼 ―――――――・・

・・・・・・・・・・・・・・   ・・不動産業者・・   ・・・・・・・・・・・・・・

・・――――――→ 地主が売主 ・・――――――→ 直接分譲 ・・――――――→

購入者   購入者   購入者

この場合、地主さんの行為は無免許営業になります！

無免許営業であるかどうかは、

契約の経緯・内容、代金の流れなどなどで総合的に判断されることとなりますが、

無免許営業となったら、

３００万円以下の罰金　または　３年以下の懲役、　もしくは併科！！

罰則はかなり厳しいものです。

不動産の売却は、宅地建物取引業者にご相談ください。

（　平成20年8月6日　朝日新聞　）

宅地建物取引主任者資格試験（宅建試験）を実施する財団法人不動産適正取引推進機構はこのほど、平成20年度の試験申込受付状況の速報値をまとめた。

それによると、受験申込受付者数の合計は260,961人で昨年度比328人の微増となった。一般受験者は217,622人で昨年度より5,272人減少したが、登録講習修了者が43,339人で昨年度より5,600人増えた。

都道府県別の増減率をみると、沖縄県（昨年度比13.5％増）、熊本県（同8.3％増）、新潟県（同5.1％増）などが大きく増加したが、鳥取県（同14.0％減）、島根県（同13.4％減）、秋田県（同8.4％減）などでは減少した。

今年もやってきます宅建試験。

申込は7/31消印で締め切られ、その申込状況の速報が公表されました。

昨年より微増、まさしく微増の３２８人増加で約２６万人の申込。

当日受験者数も、最近は増加傾向にあるようです。

《最近５年の状況》

不動産業にはかかせない宅地建物取引主任者。

実はこの試験、受験だけなら誰でもできます。

年齢制限もありません。

Anyone OK！

もちろん小学生でもOK　(≧∇≦)b

なぜって、

試験に合格しただけでは、取引主任者にはなれなれないからです。

下のように、主任者として実務を行なえるまでは三段階。

そして、合格した次の登録の段階で初めて制限があります。

実務経験２年以上だったり、成人だったりなどなどです。

でも、一度合格してしまえば、

不正などで取り消されない限り有効。

更に、主任者登録してしまえば、

これまた不正を犯して欠格事由に該当したなどで削除されな限り有効。

どの段階も有効期間はなく、一生残っています。

宅建の受験料は７，０００円♪

不動産業に勤める気はなくても、アパート経営をお考えなら、

試験だけでも受けて見てはいかがでしょう。

ちなみに、決戦となる試験日は毎年10月の第三日曜日。

今年は10/19（日）。

明暗を分ける合格発表は12/3（水）です。

今年の受験申込は終わってしまいましたが、

来年の試験には今から勉強すれば間に合う可能性大！

ここはひとつチャレンジを！！

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」

に基づき、

住宅瑕疵担保責任保険法人を新たに２法人指定しました。

ハウスプラス住宅保証株式会社 （東京都港区浜松町）

東京電力や三菱商事の出資でつくられた会社が、今年２月に分割。

株式会社日本住宅保証検査機構 （東京都江東区毛利）

略称　ＪＩＯ　＜Ｊａｐａｎ　Ｉｎｓｐｅｃｔｉｏｎ　Ｏｒｇａｎｉｚａｔｉｏｎ＞

民間の住宅検査機関ではナンバー１を誇る。

両社は、品確法（住宅品質確保の促進等に関する法律）に基づき

平成１１年に設立した住宅性能評価機関です。

品格法、住宅瑕疵担保履行法などの法律により、

ビジネスチャンスを広げる会社もあれば、

改正建築基準法による過度な検査により、業績が危うくなる会社あり。

住宅を取り巻く環境、あぁ無情。

無常の世の中でございます。　　ε= （-。- ）

今回指定された２法人は、８月１日の業務開始を予定。

これで、全部で４社。

来年に向けて着々と進行しています。

（平成20年7月3日　NIKKEI BP）

住宅あんしん保証（東京・中央）が7月1日、住宅瑕疵担保履行法に基づく住宅瑕疵担保責任保険の加入受け付けを開始した。先行する住宅保証機構の保険よりも基本的な保険料を安くしたほか、高品質の住宅に対して、より低い保険料を設定した点などが特徴だ。

建設業者や宅地建物取引業者は、

来年2009年10月1日以降に引渡す新築住宅について、

保険加入など資力の確保を義務付けられています。

これは瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）によるもの。

保険への加入か保証金の供託をしなければならず、

現在、その保険を扱う法人として、２社が指定されています。

http://www.apart-keiei-guide.com/business/post-125.html

それが、

財団法人住宅保証機構と株式会社住宅あんしん保証。

すでに２社の住宅瑕疵担保責任保険の募集は開始されています。

先陣を切ったのは、住宅保証機構。

6月2日に保険加入の受付を開始しました。

そして今月１日には、住宅あんしん保証も販売開始。

２社の保険をざっくりと・・・・。

 ※保険金額は２０００万円以上と定められています（住宅瑕疵担保履行法弟２条５項三）

とまぁ、保険内容はさほど変わりありません。

業者側として気になる保険料は、

後発の住宅あんしん保証が、やや低めに設定。

戸建住宅（２０００万円プラン・現場検査手数料込み）の場合、 

「家を買ったばかりなのに雨漏りが～～～～。

　建てた業者に文句言おうにも、倒産してる～～～～。」

夢のマイホームがこんな悲惨な状況に陥っても、

新築住宅の売主もしくは建築請負人が保険に加入していることで、

保険法人から保険金を受け取ることができます。

不動遺産業者の倒産がちらほらと聞かれる昨今。

改正建築基準法の影響、資材の高騰などで行き詰る企業は今年に入って増加。

今年２月には、マンション分譲の株式会社アジャクスやグレイス株式会社などの

大型倒産も発生しています。

（平成20年6月8日　「帝国データバンク　調査レポート」）　

そんなときこそ、住宅瑕疵担保責任保険の出番。

購入者さんにとって強い味方になりそうです。

今回は似ているけれど違うという法津用語です！

１．「その他」・「その他の」　

「の」があるかないかで意味が違ってきます。

「その他」は、前の語句＋アルファ。

「利息、違約金、損害賠償その他主たる債務に従たるすべてのもの」

とあったなら、

"利息"　"違約金"　"損害賠償"　＋　"主たる債務に従たるすべてもの"　

すべて並列関係になっています。

「その他の」の場合、前の語句は例示。

「建物その他の土地の工作物」

とあったなら、

"建物"　は、　"土地の工作物"　の一例。　

前の語句の意味は後ろの語句に含まれます。

２．「直ちに」・「遅滞なく」・「速やかに」　

どれも時間的即時性を表し、

「すぐにやっておくれ　ヘ(..、ヘ)☆＼(￣∇￣) 」　ってなことですが・・・・・

「直ちに」は、何よりもまず。

「遅滞なく」は、正当な理由・合理的な理由がない限り直ちに。

「速やかに」は、できるだけ早く。　いわゆる"なるはや"。

緊急性が高い順でいくと、

「直ちに」、「遅滞なく」、「速やかに」　となります。

３．「みなす」・「推定する」　

 「推定する」は、反証を認めます。

例えば

第229条
境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。

法律では一応こう定めるものの、

当事者間で別の取り決めや異なる証拠があれば、そちらに基づいて扱います。

「推定する」は、反証を認めません。

例えば

第24条
ある行為について仮住所を選定したときは、その行為に関しては、その仮住所を住所とみなす。

本来は違うものながら、同じものとして扱います　□＼（－"－）／◇

４．「者」・「物」・「もの」　

「者」は、法律上の人格者。

自然人と法人です。

「物」は、人格者以外の有体物。

「もの」は、「者」「物」ではない抽象的なものなど。

以上、法律用語編でした～ 

法律の条文を読むことなんてそうはないかもしれません。

そして、いざ六法全書を開いてみると、

なんだか書き方がややこしく、読んでもさっぱりわからない　（＠　＠）

ということで、条文を読めるよう

法律用語＜接続詞＞のルールをご紹介！

１．「及び」・「並びに」　（併合接続詞）

どちらも英語で言う「and」です。

「及び」は、並列するものが同種の場合に使われます。

「並びに」は、ちょっと意味が違うものをつなげるときや、

接続が２段階なる場合の大きな接続に使われます。

例えば

民法第383条
一　取得の原因及び年月日、譲渡人及び取得者の氏名及び住所並びに抵当不動産の性質、所在及び代価その他取得者の負担を記載した書面

２．「又は」・「若しくは」　（選択接続詞）

どちらも英語で言う「or」です。

「又は」は、選択するものが同種の場合に使われます。

ひまわりかチューリップ	⇒　ひまわり又はチューリップ
ひまわりかチューリップかすずらん	⇒　ひまわり、チューリップ又はすずらん

「若しくは」は、ちょっと意味が違うものを選択するときや、

選択が２段階になるときに登場します。

が、ここでややこしいのが、「及び」との違い。

「及び」は小さな接続のままでしたが、

「又は」は、「若しくは」の登場により大きな意味の接続にランクアップします。

ひまわりかチューリップか野いちご

⇒　ひまわり若しくはチューリップ 又は 野いちご

ひまわりかチューリップの写真か動物図鑑

⇒　犬若しくは猫の写真　又は　動物図鑑

例えば

民法第151条
和解の申立て又は民事調停法若しくは家事審判法による調停の申立ては、相手方が出頭せず、又は和解若しくは調停が調わないときは、一箇月以内に訴えを提起しなければ、時効の中断の効力を生じない。

３．「かつ」　（併合接続詞）

「及び」「並びに」と同様の併合的接続詞です。

が、

「かつ」は接続する２つは密接不可分。

２つがそろって完全となります。

「又は」という条件の反対の意味で、 

数学でいうなら、

成人又は既婚者	⇒　成人∪既婚者
成人かつ既婚者	⇒　成人∩既婚者　　　←　こんな記号ありましたねぇ　ヽ（´～｀；）

ちなみに、「かつ」が使われるときは、

前後に読点"、"が打たれます。

例えば

民法第162条
二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

文章が連なっていると、どことどこがどうなっているのやら・・・・・。

接続関係はぜひとも把握してくださいませ。

売買契約が終わって、決済・引渡し前に起こった悲劇。

すでに手付金は払ってあるけれど、そのお金は？

アパートの所有権は？

いったいどうなるの？？

そもそも売買契約は、

当事者のお互いがお互いに債権･債務をもつ双務契約。

売主には物件を引渡す債務があり、

買主にはその対価を支払う債務があります。

これがもし、双方無過失で建物が消滅し、

売主の債務履行が不可能となったなら・・・・・

買主の"代金支払う"という債務はどうなるのでしょう？

一方の債務が消滅したとき、もう一方の債務は消滅となるのか否か。

その危険を誰が負うのか、という危険負担の問題です。

売主

物件を引渡す債務 ――――×履行不能・・・・・・・・→   ←―――――――――――――― 代金を支払う債務

買主

「そんなの、モノを受け取っていないんだから、

　買主はお金を払う必要なんてないでしょ　┐(￣ヘ￣)┌　」

まぁ、確かに。

買った側としては、当然そう思います。

しかし、民法の原則は正反対。

不動産のような特定物（取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物）の場合、

引渡債務に関する危険負担は債権者主義。

民法では、危険は債権者である買主負担となります。

つまり、不可抗力で特定物が滅失したとしても、契約は有効。

買主は建物の引渡しを受けることができないにもかかわらず、

その代金を支払わなければなりません。 

そんなバカなーーーーーー　　＜(￣Д￣；)＞

と思われた方。

そういうときは、売買契約書を確認！

大概の契約書には、「危険負担の条項」があり、

そこで、

売主が危険負担するという"債務者主義"　を定めているはずです。

第○条　（危険負担）

本物件の引渡債務が不可抗力で消滅したときには、買主の代金支払債務も消滅する。

これにより、売主の代金請求権は消滅。

もしくは、

"買主が契約を解除できる"と表現しているものもあります。

第○条　（引渡前の滅失）

本物件の引渡前に、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰すことのできない事由によって本物件が滅失したときは、買主は、この契約を解除することができる。

２　前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。

 これで、

手付金や中間金として、引渡前に支払ったお金は確保できます。

契約するさいには、必ずこの条項を確認してください。

特に何も記載していないと、民法どおりの「債権者主義」。

すでに焼失した建物に大金を支払うことになります　。・゜゜⌒（T△T）⌒゜゜・。　 

お気をつけください！

（平成20年6月18日　日本経済新聞）

不動産賃貸仲介大手のエイブルが、実際には存在しない物件やすでに入居中の部屋に関する情報をインターネット上で掲載したなどとして、公正取引委員会は18日、景品表示法違反（優良誤認、不動産のおとり広告）で同社に再発防止を求める排除命令を出した。エイブルは「データのチェックミスやシステムの誤操作が原因」としているが、築年数や最寄り駅からの距離でも優良物件を装っていた。

おとり広告。

魅力的な物件を載せることにより

「この部屋いいじゃん　ｏ（＾－＾ｏ））））」

と部屋を探す人がやってくるよう仕向けるうその物件広告。

それを、ウェブサイト『ＣＨＩＮＴＡＩ ＮＥＴ』や賃貸住宅情報誌『週刊ＣＨＩＮＴＡＩ』に

掲載していたエイブルさん。

駅から徒歩２６分かかるのに、徒歩１６分

１９７９年２月築を１９９６年５月築　　　　　　　←１７年もサバ読み　＼（－　－；

 と、概要を改ざんしていたり、

３０７号室までしかないのに３０８号室を募集　　　←幽霊屋敷かい・・・　m(－ －m)～

成約済みの物件をいつまでも掲載

と、契約なんてできもしない物件を載せていたそうです。

スーパーの特売や、分譲マンションと違い、

自らは目玉商品をつくり出せない賃貸仲介業。

それならば、偽装してしまえっ　"★"～ヽ(▼へ▼ﾒ)

ってわけです。

これねぇ、

何もエイブルに限ったことではないと思いますよ。

氷山の一角と言いますか・・・・・

業界に脈々と続く悪しき慣習、悪しき営業手法。

街の不動産屋さんが張り出している物件情報だってどうなんだか。

いや、架空物件は悪意ありありですが、

例えば、

「この部屋は問合せ多かったし、しばらく表示しておこう　(￣ー￣)ﾉ」

とあまりに軽い気持ちだったりするんです。

こちらから営業をかけるのが困難、来店してくれないと始まらない

受け身な賃貸仲介業の悲しさと言いましょうか。

ひどいことろでは、それで評判悪くなっての社名変更

なんてところもありまして、

その結果が不動産業界のイメージ悪化。。。。 

そんなのはやって来たお客様に即バレるのでは　（？-？）

と思いもしますが、そこはプロの営業マン。

来店したお客様に、すぐにそのおとり物件は見せません。

（いや、見せれません。。）

まずは、入居希望の内容をじっくり聴取。

「日当りがいいところがいい」、　「静かなところがいい」

と言われたら、おとり物件は、

「日当りが悪い」、　「音が気になる」　などと検討対象外にしてつぶします。

そして、すかさず条件に合う物件を紹介。

"お目当てのおとり物件は実在しない"　なんてことは悟られず、

例え悟られても、決して言わず～　（ー×ー）

とは言うものの、

不動産・住宅情報のポータルサイトとしては信用問題！

もちろん、こんな会社ばかりではありません。

ただ、まっとうにやっていても、

ちょっと更新作業を行なったために、おとり広告となってしまう場合もあります。

なので、適時掲載物件をチェックして運営。

「情報登録日」や「次回更新予定日」の表示。

定期的に成約状況を確認。

「掲載物件の確認です～」と各不動産業者に電話などしているのです。

中には、他の業者からの指摘で発覚して削除することもあります。

賃貸仲介実績ナンバー１を誇る冒頭のエイブルは調べに対し、

「データのチェックミスやシステムの誤操作が原因　(。_。；)」

と釈明するものの、

「営業用マニュアルで、客が問い合わせた物件が入居中の場合も、

必ず来店を勧めるよう決め、客には条件が似た物件を探して紹介していた」

と報道されています。

果てさて、おとり広告は撲滅できるのか？ 

どうする？エイブル　（アイフル風）

保育園は厚生生労働省なのに、幼稚園は文部科学省。

プールと言えど、

学校施設なら文部科学省、公園施設なら国土交通省、水質は厚生労働省。

これじゃぁなんともややこしや～、ややこしや～　 （°°；））。。。。（（； °°）

一般人から見れば大して変わりはないのに、窓口は違ってたらい回し。

他の管轄ことはわかりませ～ん　(ー_ー )ノ"

なんて冷たい対応をされた方もいるはず。

これではいかん！と

消費者・生活者の視点に立つ行政への転換を目指す政府。

消費者行政を一元化すべく、

新組織消費者庁（仮称）の来年度創設を目指しています。

内閣府外局として消費者行政の「司令塔」役を果たす消費者庁。

その創設の提言を、「消費者行政推進会議」が13日公表しました。

消費者の身近な問題を取り扱う法律は、消費者庁の所管に。

不動産関連では、「宅建業法」などが含まれていますのでご紹介します。

宅地建物取引業法

住宅の品質確保の促進等に関する法律　（品確法）

表示等の企画・立案	―	消費者庁と国土交通省の共管
住宅性能表示基準	―	消費者庁と国土交通省の両者が定める
消費者庁は勧告権を持つとともに、勧告に基づく措置について報告を徴収することができることを同法に規定

その他・・・・

消費者契約法　→　消費者庁に移管

不当景品類及び不当表示防止法　→　所要の見直しを行なった上で、消費者庁に移管

業者からすると、

なんだかややこしや～、ややこしや～　 （（（＾　＾；）（；＾　＾） ）））

　欠陥住宅の購入者を守るため新築住宅の売り主に保険加入などを義務づけた住宅瑕疵担保法の施行を前に、国土交通省は１２日、「瑕疵担保責任保険」を運営する保険法人を初めて指定した。財団法人「住宅保証機構」（東京都港区）と株式会社「住宅あんしん保証」で、同省は近く数社を追加指定する予定。

（平成20年5月12日　毎日新聞）

住宅瑕疵担保法とは、来年１０月から施行する制度。

前回の、終わりに紹介しましたが、

新築の戸建やマンションの販売業者に、

保険に加入するか、

一定の保証金を法務局へ供託すること義務付けました。

これで、欠陥住宅を売った業者が倒産しても、補修の費用は確保。

買主さんが困ることはないでしょう　（≧∇≦）b

というわけです。

http://www.apart-keiei-guide.com/business/post-111.html

そしてこの度、

住宅瑕疵担保法（正しくは「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」）に基づき、

住宅瑕疵担保責任保険を扱う保険法人が２社指定されました！

財団法人住宅保証機構

国土交通省の外郭団体

業務開始日　：平成20年6月2日

株式会社住宅あんしん保証

住友林業やTOTOなど建材商社や建材メーカーが出資した民間企業

業務開始日　：平成20年6月2日

他に４法人ほど申請しているそうです。

そして、売主業者がとっても気にしているのが保険料。

戸建（建設費１６００万円）で、１戸あたり８～１０万円程度。

マンション（建設費４億円・２０戸）なら、１棟あたり８０万円程度の見込みです。

一方の供託。

１０年間の引渡し戸数で違いますが、

年間　　１戸で、１戸あたり３８０万円　（１０年間　　１０戸　：　３８００万円）

年間　１０戸で、１戸あたり１００万円　（１０年間　１００戸　：　１億円）

年間１００戸で、１戸あたり　１８万円　（１０年間１０００戸　：　１億８０００万円）

細々と堅実にやっている地元工務店には負担が重く　（|||｀□´|||;;）

全国津々浦々、大量供給している住宅メーカーの負担は軽い　o（=´ー｀=o）

建築確認はなかなか下りないし、価格競争も厳しい中小企業。

そんな状況をさらに追い討ちとなる新制度。

経営が厳しくなってくるところも出てきそうです。。。。

平成20年3月25日　毎日新聞

耐震データ偽造事件で、強度不足を知りながらマンションを引き渡して代金をだまし取ったとして、詐欺罪に問われた販売会社「ヒューザー」元社長、小嶋進被告（５４）に対し、東京地裁は２５日、懲役３年、執行猶予５年（求刑・懲役５年）を言い渡した。毛利晴光裁判長は「一生に一度の買い物をする被害者の立場に思いを致さず、良識や責任感が欠如している」と非難し、無罪主張を退けた。

昨日、ヒューザー小嶋元社長の一審判決が出ました。

「マンション販売会社の社長として許されない対応　（｀＾´）ﾉ」

と、判決は被告を強く非難しつつも、

「発端は姉歯秀次受刑者の構造計算書改ざん。

　引き渡しまでに限れば、ヒューザーは被害者ともいえる　(x_x;)ヾ（￣ ￣;）」

と言うことで、執行猶予付の有罪判決となりました。

偽装されたマンションは、神奈川県藤沢市にある『グランドステージ藤沢』。

耐震強度が基準の１５％しかなく、一連の偽装物件の中でも最弱。

震度５弱で倒壊するかもとか・・・・・･　（ﾟ＿ﾟ；）

そんな危険性があるので、すでに４階以上の取り壊しは完了。

今は３階以下が残る状態で、建て替えが決定しているものの、

１世帯の費用負担は

１５００～２０００万円　 <（￣口￣||）>！

これがなんの罪もない購入者さんに、

通常の住宅ローンとあわせて二重にのしかかっている状況となっています。

もちろん、耐震強度不足は売主の瑕疵担保責任。

売主の負担で補修！となるべきことで、

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）でも、

新築住宅の基本構造部分の欠陥については、

引渡し後１０年の瑕疵担保期間を義務付けています。

ところが今回のように、いざ問題が起こってみると、

売主は破産、翌月には社長個人も破産　 w（゜ロ゜；

マンション住民への負債など約１９８億円に達するも、

支払えるのはその２０％ほどだとか。

となると、マンションの補修資金のめどは立たず・・・・

降って湧いた災難に、買主は泣き寝入り状態　 o（；△；）o

売主に瑕疵担保責任があっても、

実際の実行とは別問題であることが明白となったわけです。

世間の注目が集まる中、

政府がこんな状況をほっておくわけもなく、 

補修の費用を確保すべし　o（・ﾛ・）／

と、このたび新たに住宅瑕疵担保履行法を制定。

（正式には、 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」 ）

来年の平成２１年１０月１日施行のこの法律。

新築住宅の引渡しに際し、

売主となる宅建業者や建設工事請負業者に、

保証金の供託　または　

保険（住宅瑕疵担保責任保険）の加入　を義務付けました。

しかしながらこの内容、

今まで地道にこつこつやってきた業者にとっては、

かな～り厳しいものとなっておりまして・・・・・　（>_<､）

これについてはまたの機会に。。。

この法律は、平成１９年６月７日に改正施行され、

『消費者団体訴訟制度』が導入されています。

消費者団体訴訟制度とは、

消費者全体の利益を擁護するため、

直接の被害者ではない消費者団体が、被害者に代わり、

事業者の不当行為の差し止めを請求することを認めたもの。

この壷を床の間に飾っておけば、運が開けますよ　　...( ;･_･)　ヾ（￣皿￣ﾒ）

そんな悪徳商法に引っかかりながら、

「損害は小さいし、裁判するにもお金がかかる　（>_<､）　」

と訴訟を起さずに泣き寝入りすることが多かった被害者さん。

同じような被害にあっている人は多数いるので、

業者の不当行為自体を抑止して、弱い立場の消費者を守ろう　o（｀□´）/

というものです。

そして本日、

消費者団体制度が始まって以来の初の提訴がありました！！

定額補修分担金の廃止求める＝消費者団体訴訟で初提訴－京都地裁

（平成20年3月25日　時事通信）

　賃貸住宅の契約時に、あらかじめ原状回復費用として家主に支払う定額補修分担金は、消費者契約法に基づき無効だとして、特定非営利活動法人（NPO法人）「京都消費者契約ネットワーク」が25日、京都市のマンション管理会社（長栄）を相手に、契約書の定額補修分担金条項の廃止を求める訴訟を京都地裁に起こした。

うぅっ、よりによって訴訟第一号が、賃貸借問題とは・・・・　（T　T）　

問題となった定額補修分担金とは、

敷金がない代わりに、

原状回復費・修繕費としてあらかじめ契約時に受領するもの。

その金額は家賃の2～3カ月分程度で、

通常の使用ならば、退去時にそれ以外に請求されることはありません。

そして今回、負担金に関して契約書に記載されているのは以下の条項。

　1.　「新装状態への回復費用の一部負担金」として、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃料の２－３カ月分相当の定額負担金を求める条項

　2.　「入居期間の長短にかかわらず負担金の返還を請求できない」などとする条項

提訴したNPO法人は、

「通常使用による損耗の回復費用を借り主に負担させることは、

判例で無効とされた。定額補修分担金はこの内容を含んでおり不当だ！！」　

と主張しています。

確かに、消費者契約法第１０条には、

消費者の利益を一方的に害する条項の無効　とあり、

不当契約条項の例として、

「賃貸借契約において、借主に過重な原状回復義務を課する条項」

を挙げています。

ですが、判例で無効！とは言うものの、

原状回復費や敷引きの特約は、

全面的に無効！とされたわけではありません。

一方的に利益を害するものなのか。

過重な負担であるのか。

これらを合理的に見て有効！！という場合だってあります。

他の団体による消費者団体訴訟によって確定判決が出ている場合、

同一内容＆同一事業者に対する差し止め請求は、

原則として行うことができません。

今回がどうなることやら、要注目です！！

消費者契約法により無効！

と、敷引き特約に関する判決が出たりしています。

そもそも消費者契約とは、事業者と消費者との間に結ばれた契約。

事業者と消費者では、情報の質や量、交渉力には大きな差があるので、

弱い立場である消費者を守りましょう　（*￣▽￣）／

ということでこの法律ができました。

これにより、契約の申込や契約自体の取り消し、

消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効にできます。

とここで素朴な疑問。

「オーナーって事業者なの？

　不動産業者じゃないし、関係ないんじゃない　（＾･ω･＾）.....？？」

確かに消費者同士ならば、この法律の適用外。

「消費者契約法」を理由に、契約無効！とならずにすみます。

が、大家さんも事業者です！！

「事業者」とは、

「法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人」

と定義されています。

そして、ここでいう「事業」とは、

「一定の目的をもってなされる同種の行為の反復行為」と解されるので、

経営規模や専門的知識の有無を問わず、

不動産賃貸借のオーナーは事業者！

でも、そんな消費者契約法も、相手が消費者であってこそ。

「消費者」とは、個人であり、

さらに事業目的の契約の場合は除かれます。

とは言っても、賃貸借の多くが一般の人とですよね。 

事業目的ではない個人との契約には適用となる消費者契約法。

消費者が保護されていることを十分理解しないといけません。

問題になりがちなのが、原状回復費の借主負担や礼金、更新料などなど。

これらの点で　"賃借人の不利益　（￣ヘ￣）"　と取られないよう、

契約の際には、十分な説明と合意、金額の合理性はかかせません！

（平成20年3月15日　読売新聞）

国立社会保障・人口問題研究所は１４日、「日本の世帯数の将来推計」を公表した。それによると、世帯の形態は、２００６年に「単独世帯」が１４７１万世帯で初めてトップとなり、それまで多かった「夫婦と子どもからなる世帯」は１４５５万世帯だった。この差は今後さらに拡大し、３０年には単独世帯が１８２４万世帯、夫婦と子ども世帯は１０７０万世帯になる見通しだ。

２００５年の国勢調査をもとに、

２０３０年までを推計した『日本の世帯数の将来推計』。

来る将来、家族は、世帯は、一体どうなっていくのか？？

その概要をざっとご紹介します！

その１．人口は減少するも、世帯数は２０１５年まで増加

日本の総人口は、２００５年以降長期にわたり減少が続くものの、

一般世帯総数は、２００５年の４９０６万世帯から、２０１５年まで増加。

５０６０万世帯でピークを迎えた後に減少転じ、２０３０年には４８８０万世帯。

その２．今後増えるのは単独世帯

単独世帯は、２００５年の１４４６万世帯から増加を続け、

一般世帯総数が減少に転じる２０１６年以降も増加する見込み。

その３．７５歳以上のひとり暮らしは２０３０年までに倍増

核家族化が進むのと同時に、高齢化社会も着実にやってきます。

７５歳以上の単独世帯は、

２００５年　１９７万世帯　→　２０３０年　４２９万世帯

なんと２．１８倍！

また、ひとり暮らしに限らず、

世帯主７５歳以上という世帯は増えていきます。

世帯総数が減る中で、目立つ伸び率。

団塊世代の高齢化が大きいようですよ。

そう聞かれたら、答えはズバリ！

毎月受け取る賃料という安定収入！！

これぞ"私的年金"と呼ばれるゆえんです。

例えばこれが、株式投資なら？

配当として受け取れる収入は、年に１回、多くて２回。

しかもその金額は業績次第で、

最悪、「配当なし　（；ヘ；）」　なんてこともありえます。

それに今の株式市場は、

アメリカのサブプライムの影響と受けて低迷中　（ｰ｡ｰ）

元本割れの可能性だって考えられます。

では堅実に　預貯金だ（＾o＾）／

もちろんこちらは元本割れはないですが、まだまだ続く低金利。

定期預金といえど、利息１％はマレなこと。

金利０．５％なら、

１，０００万円預けても、１年の利息はたったの５万円　（T△T）

お金を盗まれないためだけに預けている程度です。

しかも銀行が破綻となれば、

ペイオフ解禁で１，０００万円を超える元金は保証対象外。

新銀行東京のこともありますし、油断はできません。

その点、不動産投資はと言えば、

入居が決まれば、毎月の家賃が入ってきます。

賃貸借契約はだいたい２年間。

なので一度決まれば、契約期間中は安定収入。 

「年金がもらえるか不安　（＠＠）」

「売却益（キャピタルゲイン）よりも、年金を補う安定した収入（インカムゲイン）重視！」

これに応えてくれるのが、不動産投資なのです！

株価暴落、老後の資金が一気にパー　Σ（llﾟ∀ﾟll）

ハイリスク・ハイリターンの株式投資

投資を始めようとすると、どうしても"リスク"という言葉が気になります。

リスクと聞くと、"危険"というイメージが一般的。

「元本割れの危険性」、「損をする可能性」みたいに思いますが、

投資の世界では、

リスク　＝　予定通りにはいかないという不確実性

価格のブレ幅を指します。

なので、「元本が２倍に増えるかも♪」という喜ばしい可能性も"リスク"。

そして、

不動産投資におけるリスクは大きく３つ。

金利変動リスク

　変動金利で資金を借入をしている場合、金利が上昇することで返済額が増加。

　収益を圧迫するリスク。

流動性リスク

　必要なときにすぐに現金に換金できないリスク。

　売却する場合に、希望の価格で売却できないリスク。

市場リスク

　不動産の需要と供給のバランスが崩れ、不動産の価格自体が変動するリスク。

　家賃の変動や空室率の上昇による賃料収入のリスク。

その他、不動産特有の不安定要素として、

建物の老朽化などによる修繕、火災や天災、管理トラブルなどがあげられます。

毎月一定の収入が見込める

節税効果がある

などなどがメリットの不動産投資にもリスクはつきもの。

もちろんそれらへの対応策だってあります。

金利や市場の動向などは自分で十分に検討し、

目指すはやはりローリスク・ハイリターンです！

株はどうも不安定だし、ここは堅実に・・・・

そう思い立って、物件を探し始めると、

新築アパート　７６８０万円

オーナーチェンジ　１億２８００万円

・・・・・・（゜－゜；）

どれも自分の予想以上に価格が高かったりしたことないですか？

でもそこで簡単に諦めるなんてもったいない！

実際、この金額をポーンと丸々出す人なんてそう多くはいません。

オーナーになった人は、

アパートローンなどの借入をうまく利用したりしているんです。

「借り入れしてまでの資産運用は・・・・（－ω－｡）」

なんて尻込みしたあなた！

自己資金と借入金を併用してより大きな投資をし、

より大きな収益を目指しましょう！

これがつまり「レバレッジ効果」。

いわゆる  "てこの原理"。

小さな力（少額の資金）で大きなものを動かしちゃおうってわけです。

最近よく耳にするFX（外国為替証拠金取引）もそうですよね。

以下、不動産投資におけるレバレッジ効果を具体例で紹介します。

この物件の年間収入は、

　５，０００円　×　６％　＝　３００万円　

この物件を購入したくても、１，０００万しか用意できない　。。（＞＜）。。

そこで次のようにローンを組むと・・・・

この物件の年間収入は、

　３００万円　－　返済金額２０３万円　＝　９７万円　

ということは、

１．９４％・・・・・　Σ（￣□￣；）

５，０００万円を用意できたなら６％だったのに、一気に下がってがっかりです。

が、ちょっと見方を変えてください！

投資元本でみた投資利回り

９７万　÷　１，０００万円　＝　　９．７％

ヾ（゜▽゜*）

つまり、

５，０００万円全額自己資金なら６％の利回りですが、

１，０００万円の自己資金＋借入で、より高い９．７％の利回りが出ているわけです。

これぞレバレッジ効果。

なんともすばらしいレバレッジ効果。

ただしこれは、投資物件の利回り　＞　借入金の金利　が絶対条件。

投資利回り低下・金利上昇の「逆レバレッジ効果」となると、痛い目にあいます。

その点は十分な見極めを！

７２の法則

聞いたことありますか？

資産を２倍にするのにかかる年数がわかるそうです。

法則はいたって簡単。

　７２　÷　利回り（％）　＝　資産が２倍になる年数（年）　

例えば、今日の普通預金金利は０．２％。

そこに１００万円を預けます。

「２００万になるのは何年後かなぁ　o（＾∇＾）o　」　

な～んてわくわく思い描いてみると

　７２÷０．２＝３６０

「えぇ～～～～～っ、３６０年って　（￣Д￣；）」

なんとも厳しい現実がつきつけられます。

いまだ続く低金利時代。

ただただ銀行に預けてるだけじゃぁ、ほとんど増えないのが実情なんです。

不老長寿じゃあるまいし、３６０年なんて夢のまた夢。

自分が生きている間でなくては意味がありません。

そこで、ここは積極的に何年後かを目標にしてみます。

　７２　÷　資産を２倍にしたい年数（年）　＝　利回り（％）　

「１０年で倍にするぞ　(｀Ｏ´)／」　　　と思ったなら、

７２÷１０＝７．２％

２０年後でいいなら半分の３．６％

いかがですか？

まだ現実離れしてますか？

利回り７％。

これくらいなら、不動産投資では実によく目します。

新築アパート　８，９８０万円　想定利回り７．０％！！

オーナーチェンジ物件　満室稼動中　利回り８．２％！！

こんな広告見たことありませんか？

（ただここで注意して頂きたいのは、これらの利回りは経費を引く前での計算であること。

実際の利回りはもうちょっと低くなります。）

元本確保の安定志向もいいけれど、

物価が上昇してしまっては意味がありません。

余裕資金があるなら、積極的に資産を運用してみませんか。

株に国債、外貨預金、・・・・・・・

あれこれ方法はありますが、

不動産投資も選択肢のひとつに入れてみてくださいませ。

コンビニ、銀行、ＣＤ屋・・・・・・。

入居者さんが求めるお店はなんなのか？

ちょっと古いデータではありますが、ＨＯＭＥ'Ｓさんのランキング。

賃貸住まいの主役、２０代男女が選ぶベスト１０！　

男女ともに、ＴＳＵＴＡＹＡが堂々の１位 ヾ（*＾∇＾*）ﾉ｡･:*:･ﾟ'★,｡･:*:･ﾟ'☆。

ひとり身の夜に、ＤＶＤはかかせません。

特に男性２０代の皆さん、５０％近い支持率です！

そして、殿方特有なのが牛丼屋。

５位に吉野家、１０位にすき屋がランクイン。

一方の女性はと言えば、目もくれず・・・。

「・・・・・並一丁　（*//ω//*） 」

ひとりじゃちょ～っと入りづらいですかね 　（;＾ω＾A 

代わりにカフェっぽいのが人気です。

これから賃貸物件の購入や建築を検討している皆々さま。

近くにこのようなお店はありますか？

 コンビニ以外にもポイント高いのが、

ＴＳＵＴＡＹＡや１００円ショップ。

うちの近くにもＳＨＯＰ９９があり、日々お世話になってま～す♪

 ～～～（/ ´▽`）ﾉ

お店の有無は、人気物件重要要素のひとつ。

温暖化対策として、コンビニの営業時間短縮も囁かれる今日この頃。

もしそうなったら、台頭するのは・・・・・・・。

ぜひ参考にしてみてください！

これからの住宅需要はどうなっていくのやら・・・・・　　ε=（－。－ ）

な～んてただ漠然と不安に思っているばかりではいけません。

自分で明るい未来を見極めよう！

未来を知るには、過去を知れ！

というわけで、分析を助けるべく国勢調査のデータをご紹介。

まずは、世帯主の年齢別にみた世帯数の変化。

そして、アパートの主となる単独世帯の割合です。

昭和６０年と２０年後の平成１７年では　↓の感じ。