アパートオーナー・大家さんへのアパート経営・投資総合ガイド

アパートを建てて相続対策。

アパート経営の魅力としてよく耳にしますよね。

実際、その効果はどれほどでしょうか？

以下、具体的な数値でみていきたいと思います。

ちょ～っとばかり、数字がつらつらと羅列します。

気合でおつきあい下さい！

 

【例】 　相続人は息子２人 土地　４００㎡　（時価２億円・評価額１.６億円） 現金　６，０００万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　を相続   もし現金を使って アパート（建築費６，０００万円・評価額３，０００万円）を建てたなら 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※建物の評価額は建築費の約５０％ 節税額はどれほどになるか？？

 

遺産に係わる基礎控除

　５，０００万円　+　１，０００万円　×　法定相続人数　

　 ５，０００万円　+　１，０００万円　×　２人　＝　７，０００万円

 

 

相続税の速算表

法定相続人の 法定相続分による取得額 税率 控除額 （万円） １，０００万円 以下 １０％ － ３，０００万円 以下 １５％ 　５０　 ５，０００万円 以下 ２０％ 　２００　 １億円 以下 ３０％ ７００　 ３億円 以下 ４０％ １，７００　 ３億円 超 ５０％ ４，７００

 

以上を踏まえて、いざ計算！

　節税前　（更地のまま）

遺産総額（土地１６，０００万円+現金６，０００万円）－基礎控除７，０００万円＝　１５，０００万円

　一人あたりの相続額　　１５，０００万円　×　１／２　＝　７，５００万円

税額は・・・・

　速算表より　　　　　７，５００万円　×　３０％　－　７００万円　＝　１，５５０万円

　二人あわせて　　　１，５５０万円　×　２　＝　３，１００万円　　ヽ(´～｀；　何もしないとこの金額 

 

これじゃぁ、かなりもったいない。

そこでアパートを建ててみると・・・・

　節税後　（アパート建築）

相続税評価減

土地や建物を人に貸していると、その利用が制限されます。

なので、その分を評価から控除。

　※借地権割合　・・・　地域によって９０～３０％　（路線価図参照、　今回６０％）

　※借家権割合　・・・　原則３０％

　※賃貸割合　・・・・・　満室なら１００％、半分空室なら５０％　（今回１００％）

貸家建付地（アパート用地）

　評価額×(１-借地権割合60%×借家権割合30％×賃貸割合100％）　

 更地のままより１８％（６０％×３０％）の評価減！

　土地１６，０００万円　×　（１　－　０．６　×　０．３　×　１）　＝　１３，１２０万円

小規模宅地の評価減

さらに、宅地等についてはある面積まで軽減措置があります。

不動産貸付等の用に供されていた宅地等の場合

　適用対象面積　・・・　２００㎡までの部分　

　減額割合　・・・　５０／１００　

　１３，１２０万円　×　２００㎡／４００㎡　×　５０／１００　＝　３，２８０万円

　１３，１２０万円　－　３，２８０万円　＝　９，８４０万円　　・・・　土地の評価

 

貸家（アパート）

　評価額×（１－借家権割合３０％×賃貸割合１００％）　

 建物を建てたことで評価が半減、さらに３０％の減額で、一気に３５％の評価に！

　建物３，０００万円　×　（１　－　０．３　×　１）　＝　２，１００万円　　・・・　建物の評価

 

遺産総額（土地９，８４０万円+建物２，１００万円）－基礎控除７，０００万円＝　４，９４０万円

　一人あたり相続額　　４，９４０万円　×　１／２　＝　２，４７０万円

税額は・・・・

　速算表より　　　　　２，４７０万円　×　１５％　－　５０万円　＝　３２０．５万円

　二人あわせて　　　３２０．５万円　×　２　＝　６４１万円　　ヽ（*'０'*）ﾂ　なんとこれだけ！！ 

 

ということは、

　節税額

 　節税前３，１００万円　－　節税後６４１万円　＝　２，４５９万円

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以上のように、２億６，０００万円（土地２億円・現金６，０００万円）を相続した場合

アパートを建てることによる節税額２，４５９万円　ヾ(*￥ω￥)ﾉ

なんと大きい額じゃぁないですか。

 

小規模宅地なんぞを無視したざっくり計算でも、評価の下がりっぷりはすごいですよ。

 

	現金 ６，０００万円	現金でアパート建築 →　→　→　→　→　→　→　→　→　→ ６，０００万円×５０％×（１－３０％）	アパート ２，１００万円 ３５％に！
	土地 １６，０００万円	更地から貸家建付地へ →　→　→　→　→　→　→　→　→　→ １６，０００万円×（１－６０％×３０％）	アパート用地 １３，１２０万円 ８２％に！

 

アパートを建てた節税効果、こんだけ～。

（注）あくまで概算です。また空室があるとその効果は薄れてきます。