土地と建物、内訳価格を計算する方法

2008年1月30日

建物の減価償却費を計算しよう　（*￣∇￣）/

まずは買ったときの建物価格、いくらっかなぁ・・・？

そう思い立って売買契約書を確認してみると

売買価格　７，５８０万円

（内消費税　　７０万円）

う、内訳書いてないやん　<（￣口￣|||）>

そういう経験ありますか？

でも、消費税が出ているなら、計算は簡単。

土地の譲渡は非課税なので、記載の消費税は全て建物のもの。

　建物価格　×　消費税率５％　＝　消費税額　

ですから、　

　消費税額７０万円　÷　０．０５　＝　１４００万円　で建物価格が出てきます。

だがしかし、

中古などで、課税事業者以外から購入した場合、消費税の明記はありません。

そして税法上、土地・建物を一括で購入した場合、

土地・建物の価格の区分計算法に特別な規定はありません。

客観的に見て合理的と認められるかどうかが全て。

客観的、合理的、・・・・　(￣｡￣；)

随分とあいまいな感じではありますが、自分で算出することになります。

主な方法は４つ。

その１．土地価格を査定し、残りを建物価格とする

以下のようにして土地の時価を求め、購入総額から控除した残りが建物価格。

○一般の土地取引の指標となる地価公示価格（国土交通省）を参考

○地価公示価格の約８割である相続税評価額から逆算、0.8で割りかえす

　　　地価公示価格　×　８０％　≒　相続税評価額　（←路線価から算出）

○近隣の取引事例を参考

その２．建物価格を査定し、残りを土地価格とする

近隣の新築建物価格を消費税等から求め、

そこから経過年数に応じて減価償却して建物の時価を査定。

購入総額から控除した残りが土地価格。

こちらは、特殊な建物の場合に不向き。

その３．固定資産税評価額の比率により按分する

固定資産税評価額は役所に行けばわかりますし、

送られてくる納税通知書にも記載されています。

例えば、

この場合の土地・建物の価格は・・・

その４．建物の標準的な建築価額表により算出する

「建物の標準的な建築価額」表（国土交通省）を使用して、建物価格を算出。

減価償却費を控除した残額が建物の時価。

例えば、平成4年築の木造アパート（床面積200㎡）を平成19年に5,000万円で購入した場合。

「建物の標準的な建築価額」表　　（千円／㎡）