その敷地は道路に２ｍ以上接していなければいけません。　　　（建築基準法第43条1項）

では、道路に２ｍ接していれば建築OKかというと、

そう単純にもいきません。

地方公共団体は、建築物に応じてさらに必要な制限を加えることができます。

制限される建築物とは、

　１．特殊建築物　（学校、病院、共同住宅など）

　２．階数３以上の建築物

　３．延べ面積１，０００㎡超の建築物

　４．政令で定める窓その他開口部がない居室がある建築物

これらには、敷地が接する道路幅員なども条例で定めることができます。　（建築基準法第43条2項）

例えば、東京都の東京都建築安全条例。 

共同住宅も特殊建築物。

ってことは、路地状敷地にアパートは建てられないんじゃ・・・　(°▽°；)　

共同住宅であるならば、建てられません。

でもポイントは共同住宅であるかどうかです。

共同住宅とは、

廊下、階段等を共用する２戸以上の住宅が１つの建築物内にある住宅。

外階段に外廊下、一般的にイメージするアパートなどです。

でも、共同住宅とならないものもあります。

それが長屋式。

廊下、階段等を共用しない２戸以上の住宅が連続する建て方。

テラスハウスなどがそうです。

また、テラスハウスのように２階建てが連なっていなくとも、

１階の玄関から直接２階に上がるような重ね建（重層式）も該当します。

ちなみに、戸建でも３階建てならば

自治体によって『接道が○ｍ以上』と定められている場合もあります。

路地状敷地の建物プランは十分にご検討ください。 

テレビ東京の「ガイアの夜明け」を見ていました。

今回のテーマは、

気になる"ニオイ"にチャンスあり　　　　　　

　～拡大する香りビジネス～

体臭や悪臭の消臭ビジネスや、香りを活用した販売促進ビジネスなどです。

そこで紹介されたひとつが、

"臭気判定士"なる国家資格を持つ専門家が活躍する

臭いトラブルに対応する総合脱臭メーカー"株式会社カルモア"。

お店やホテル、工場などから

「悪臭がするのでどうにかして欲しい　（>。<）y　Ｏｏ。...」

そんな依頼に対応。

臭気を調査・分析して解決してくれる会社です。

今回のカルモアさんへの依頼主は、飲食店。

「掃除しても、換気しても、どこかから悪臭がする　o（；△；）o」

飲食店にとってマイナスイメージの汚水系の悪臭。

その原因を、駆けつけた判定士が究明していました。

臭いの元は、排水口からの空気の流入。

換気扇をガンガンと回す一方、

給気口を確保していなかったことにより生じました。

換気により店内から出て行った空気をなんとか補充しようと給気口を探していた空気は、

苦肉の策で排水口から吸気していたわけです。

そりゃ、排水口から空気があがってきたら臭いはずです 　へ（×_×；）へ

解決策はなんとも簡単、窓を開ける　｜***＼（＾Ｏ＾）／***｜

換気扇の反対側の窓から室内に空気を取り込むよう、

ちょっとだけ窓を開けて空気の流れをつくりました。

その臭気判定士さん曰く、

「これって普通の住宅にも起こるんですよ。

　今は24時間換気システムがあるでしょ　（⌒～⌒ι）」

お～、そうです、24時間換気システム！！

平成15年の改正建築基準法により、

設置が義務付けられた機械換気装置！！

換気はおまかせ～♪

と言えど、給気口が閉まっていたなら意味がありません。

排気ばかりに気を取られず、給気口の確保もお忘れなく！

http://www.apart-keiei-guide.com/cost/post-175.html

では、所得税はどうでしょう。

土地、借地権、建物などの資産譲渡による所得に対する税金です。

譲渡に有償無償は問いません。

所有資産を移転させれば譲渡。

売買はもちろん、交換、競売、財産分与でも譲渡。

譲渡価額から取得費などを差し引いた譲渡所得から計算されます。

そこに、固定資産の交換の特例なるものがありまして、

固定資産である土地や建物を同じ種類の資産と交換したときは、

譲渡がなかったものとされます。

同じ種類の交換とは、土地と土地、建物と建物ということ。

そして借地権は土地に含まれます。

この特例を受けるための要件は・・・・・

☆交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

☆交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、

かつ交換のために取得したものでないこと。

☆交換により取得する資産を、

譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。

借地権と底地を交換の場合、

それぞれが１年以上保有していたならば特例OKなわけです。

【建物】       【土地】 300㎡ 3000万円

アパート   建物所有者A 借地権　70％　　2100万円   土地所有者B 底地権　30％　　　900万円

等価 ―――→ 交換

アパート   建　物 所有者A 所有権　70％ 210㎡ 2100万円 土　地 所有者B 30％ 90㎡ 900万円

もし、土地所有者Bさんが交換後すぐに土地を売却してしまったなら、

 「同じ用途に使用する」ことにはならず、Bさんは特例を適用できません。

一方のAさんは、交換相手が売却しても関係なく、特例の適用があります。

また、完全な等価交換でなくても

時価の差額が高い方の価額の20%以内であればかまいません。

例えば、

建物所有者Aさんの１００㎡の借地権と土地所有者Bさんの２００㎡の底地権を交換した場合。

【建物】       【土地】 300㎡ 3000万円

アパート   建物所有者A 借地権　70％　　2100万円   土地所有者B 底地権　30％　　　900万円

交換 ―――→

アパート   建　物 所有者A   200㎡ 2000万円 土　地 所有者B   100㎡ 1000円

交換価額を図解すると、

A     A⇒B ７００万円 B⇒A ６００万円 B

A　⇒　B　借地権３分の１を交換　７００万円 　　B　⇒　A　底地権３分の２を交換　６００万円

交換差額の１００万円は、高い方の価格７００万円の約１４％。

特例要件の２０％以内なので等価交換とみなされます。

ただし！

交換差金をもらっていたならば、話は別！！

建物所有者Aさんが、差額の１００万円を現金などで受け取ったならば、

その１００万円は所得税の課税対象となります |||||／(￣ロ￣;)＼|||||||

これは前回に書いた通り。

不相当となった場合は、特約に拘束されることはありません。

http://www.apart-keiei-guide.com/trouble/-nb-2.html

また、

"不相当"という賃料増額請求の要件についてはこちらを↓

http://www.apart-keiei-guide.com/trouble/post-140.html 

ではでは、

不相当なので賃料を減額してもらいたい　<<o（>-<）o>>

となったなら、

相当な賃料っていったいおいくら？

何を基準として出すものでしょう？？

以下、判例です。 

賃料減額確認請求事件

（平成20年2月29日最高裁判所第二小法廷判決　　平成19(受)192）

賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人が

賃貸人に賃料減額請求により減額された賃料の額の確認を求めた裁判です。

《賃料自動改定特約》

原審の大阪高裁は、

「事情の変更があるときに、当事者の一方の請求により約定賃料額の増減を認めることとする借地借家法32条の法意からすれば、ここにいう事情の変更とは、増減を求められた額の賃料の授受が開始された時から請求の時までに発生したものに限定すべき」

つまり、

平成9年6月の減額請求は、

特約によって増額された平成7年12月1日からの賃料をもとに、事情変更を考慮する

平成13年11月の減額請求は、

特約によって増額された平成9年12月1日からの賃料をもとに、事情変更を考慮する

としました。

これを最高裁は、

「違法である！」　と破棄差し戻し　（ －．－）ノ⌒□

次のように判示しています。 

賃料減額請求の判断基準は直近合意賃料------------------

『賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては、

賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち

直近のもの（直近合意賃料）を基にして、

同賃料が合意された日以降の同項所定の経済事情の変動等のほか、

諸般の事情を総合的に考慮すべきであり、

賃料自動改定特約が存在したとしても、上記判断に当たっては、

同特約に拘束されることはなく、上記諸般の事情の一つとして、同特約の存在や、

同特約が定められるに至った経緯等が考慮の対象となるにすぎない。』

『本件自動増額特約によって増額された純賃料は、

本件賃貸契約締結時における将来の経済事情等の予測に基づくものであり、

自動増額時の経済事情等の下での相当な純賃料として

当事者が現実に合意したものではないから、

本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額を判断する際の基準となる

直近合意賃料と認めることはできない。』

賃料減額請求の判断基準　＝　直近合意賃料

　　≠　自動増額特約の増額賃料

特約によって自動的に増額された賃料は基準にならないわけで、

現況の賃料が不相当と感じる借主には心強い判断基準ではあります。

でも、もし貸主側の立場なら、なんとも頼りない特約　(°°；)。。

今まで契約通りの増額賃料で、授受されていたとしても、

「これってちょっと高過ぎじゃないの　（￣へ￣）」

と、ある日減額請求があったなら、その賃料はもろく崩れ去ります。

相当な賃料は、現実に合意した直近のものが基準。

増額したときは、その都度、合意書をかわす必要がありそうです。 

（平成20年10月15日　週刊住宅）

　国土交通省は15日、住宅瑕疵担保履行法に基づく住宅瑕疵担保責任保険法人としてハウスジーメン（東京都港区）を指定した。保険料の算出規程などを盛り込んだ業務規定の認可を国交省から受けた後、業務を開始することになる。業務開始予定日は、11月１日。

来年2009年10月1日以降、住宅を引渡す事業者に

資力確保を義務付けた住宅瑕疵担保履行法。

その保険を扱う法人が全部で５社となりました。

財団法人住宅保証機構　（2008年5月12日指定）

株式会社住宅あんしん保証　（2008年5月12日指定）

ハウスプラス住宅保証株式会社　（2008年7月14日指定）

株式会社日本住宅保証検査機構　（2008年7月14日指定）

株式会社ハウスジーメン　（2008年10月15日指定）

今回新たに指定されたハウスジーメン。

住宅ローン関連のサービスを提供する日本モーゲージサービス株式会社の子会社で、

瑕疵保証制度や住宅性能評価などを行っていた会社です。

保険に加入するのは、住宅を供給する事業者。

宅地建物取引業者や建設業者で、

戸建住宅ならば、１戸あたり６～８万円の保険料を負担します。

また、保険料の他に事業者届出料や更新料がかかるところもあり、

事業者にとってはつらいところです。

今回負担増となる事業者が保険に入らなくてもいい場合。

１．住宅ではない

　　　オフィスや店舗などの事業用途。逆に住宅ならば賃貸物件も対象。

２．新築ではない

　　　たとえ新築で売っていたとしても、工事完了から１年しても売れ残っているなど。

３．買主や発注者が宅建業者

　　　消費者救済が目的のためなので。但し、品格法の１０年間瑕疵担保責任はあります。

等々。 

そして、

独立行政法人都市再生機構（ＵＲ）や地方住宅供給公社、地方公共団体。

こちらの皆さんは宅地建物取引業者ではないため、

資力確保の必要はありません！

住宅の建設を請け負った建設事業者が、保険加入なり供託なりを行うことになります。

「消費者保護」「欠陥住宅や不良業者の排除」

のためにできた住宅瑕疵担保履行法。

とはいえ、民にはあまりに厳しく、公には甘く。

構造設計書を保管していなかった公団の責任はどこへやら。

なんともよくできた法律じゃぁあ～りませんか　ヽ(ー_ー )ノ