2008年8月 5日
アパート経営を始めようと思い立ち、不動産業者に依頼。
物件を探してもらって、希望に見合うアパートの契約締結。
ローンも承認されて、物件引渡し。
これで自分も大家さんデビュー ☆☆***＼（＾Ｏ＾）／***☆☆
とまぁ、万事スムーズにことが運べばいいのですが、
売買契約をしても、なかなかうまくいかないこともありまして、
残念ながら契約解除になることもあります ￣＼（－＿－）／￣
ではそんな場合でも、
不動産屋さんへの仲介手数料は支払うものなのでしょうか？
そもそも
売買契約の媒介とは契約を成立させること。
不動産業者に払う手数料（媒介報酬）は、契約が成立したことに対する成功報酬。
なので、
売買契約成立で媒介報酬請求権が発生します。
その後、売買契約が解除になったとしても、
基本的には手数料を支払わなければなりません。
手数料を支払う契約解除とは、
当事者一方からの解除（手付解除）
当事者一方の債務不履行による解除（違約解除）
当事者間の合意による解除（合意解除） などなど、
媒介業者に何ら責任なく、当事者の自己都合で契約を解除する場合です。
しかし、
不動産屋さんが決済・引渡しまであれこれ面倒見てくれるのが一般的。
判例でも、
「仲介による報酬金は、売買契約が成立し、その履行がなされ、
取引の目的が達成された場合について定められているものと
解するのが相当である」
（ 最高裁判所昭和49年11月14日第一小法廷判決 ･ 裁判集民事113号211頁参照 ）
としています。
そうなると、
契約が解除により媒介業者の業務も軽減となりますので、
媒介業務の対価としての媒介報酬も軽減されると解することが相当
と考えられます。
手付解除については、判例があります。
売主の依頼を受けた不動産業者の媒介により締結された不動産売買契約が、
買主の手付放棄により解除された場合の事例です。
（福岡高等裁判所那覇支部 平成15年12月25日判決 ・ 平成15(ネ)109 報酬金請求事件）
「仲介業者が媒介契約に基づいて行うべき事務の中心的な内容は、
仲介により依頼者と第三者との間に売買契約を成立させることでであり、
仲介業者の仲介によって売主と買主との間に売買契約が成立し、
その後買主が手付金を放棄して売買契約を解除したけれども、
買主はそれによって経済的利益を得ていることなどを勘案すると、
いったん有効に成立した売買契約が
手付金放棄により解除されたからといって、
仲介業者が依頼者に対して媒介契約に基づく報酬請求を
することができないと解することは相当でない。」
としながら、
「手付解除のような場合に仲介業者が約定の報酬額を
そのまま依頼者に対して請求できると解することもできない。」
とし、
「特約のない場合に仲介業者の受け取るべき報酬額については、
取引額、仲介の難易、期間、労力その他諸般の事情を斟酌して定めるべきである。」
約定報酬の一部を認めました。
債務不履行による解除や合意解除の場合と異なり、
手付金放棄による解除の場合は、解除権が留保されているので、
仲介業者は解除の可能性を念頭に置くべきであり、
一方の依頼者は、このような場合も当然に合意された報酬が
そのまま適用されるとは考えないのが通常でしょう、というわけです。
確かに依頼主としてみれば、
契約が解除されたにもかかわらず手数料を払うとなると、
不満を感じる方もいるでしょう （￣ε￣；）
そんなときは、特約！
「契約の履行を報酬請求権の発生の要件とする特約」
「契約が解除されれば報酬請求権が失わせるとする特約」
これらの特約は有効ですので、付け加えておきましょう！！
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