2008年8月11日
媒介契約書を締結しなくても、
仲介業者は手数料を請求できるのは前回書きました。
http://www.apart-keiei-guide.com/trouble/post-162.html
では、仲介業者が 無免許（ﾒ▼。▼）y＝~~~ だったなら・・・。
無免許業者が仲介した場合でも、
仲介手数料は払うことになるのでしょうか？？
民法には次のようにあります。
| （受任者の報酬） |
| 第648条 受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。 |
不動産仲介が商行為でもなんでもなく、たまたま行なったものならば、
それは基本的に無報酬。
不動産業を営むには、宅地建物取引業者としての免許が必要ですので、
無免許ということは商行為と言えず、原則である無報酬となります。
当事者で特に約束をしていない限り請求はできません。
「無免許営業者の依頼者に対する報酬請求権は、自然債務にとどまると解するのが相当である。」
（東京地裁平成10年7月16日・判例タイムズ1009号245頁）
自然債務とは、
債務者が任意に履行すれば、債権者は受領できるが、
この支払いを怠っているとしても、
裁判上訴えを提起して判決を求めることはできない
と解されている債務。
「無免許の宅建業者であってもその仲介行為について、その私法上の効果は直ちに無効にはならない。それ故、任意の支払いは有効であり、無免許の業者がその仲介の報酬を受領しても不当利得にはならないが、無免許の業者が裁判所に対して報酬請求権の確認や給付の請求はできない。」
（東京地裁昭和47年9月12日・判例時報694号72頁）
というわけで、
媒介報酬請求権成立の要件をまとめると・・・・
１．媒介業者が宅地建物取引業の免許を受けていること
不動産業者は、都道府県知事又は国土交通大臣から
"宅地建物取引業"という免許を受けて営業しています。
この免許は５年ごとに更新しなければなりません。
無免許業者への仲介手数料は当事者の約束次第。
２．媒介契約が成立していること
依頼者と宅地建物取引業者の間に媒介契約が成立していなければいけません。
これは口頭でもOK（諾成契約）。
但し、媒介契約書を作成しないのは、宅建業法違反。
http://www.apart-keiei-guide.com/trouble/post-162.html
３．媒介行為が存在していること
媒介の目的である契約成立に向けて、
媒介契約した内容の仕事をしていなければいけません。
４．媒介の目的とする契約が成立したこと
いくら業者が寝る間を惜しんで尽力しても、
契約が成立しなければ報酬は請求できません（成功報酬）。
５．媒介業者の行為と契約の成立との間に相当因果関係があること
目的とする契約が見事成立したとしても、
それが媒介業者の働きとは無関係なら請求する権利はありません。
東京都内の業者なら、インターネットで免許の確認ができますよ。
東京都都市整備局 「宅地建物取引業者の免許情報提供サービス」
http://www.takken.metro.tokyo.jp/index.html
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