これは前回に書いた通り。

不相当となった場合は、特約に拘束されることはありません。

http://www.apart-keiei-guide.com/trouble/-nb-2.html

また、

"不相当"という賃料増額請求の要件についてはこちらを↓

http://www.apart-keiei-guide.com/trouble/post-140.html 

ではでは、

不相当なので賃料を減額してもらいたい　<<o（>-<）o>>

となったなら、

相当な賃料っていったいおいくら？

何を基準として出すものでしょう？？

以下、判例です。 

賃料減額確認請求事件

（平成20年2月29日最高裁判所第二小法廷判決　　平成19(受)192）

賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人が

賃貸人に賃料減額請求により減額された賃料の額の確認を求めた裁判です。

《賃料自動改定特約》

原審の大阪高裁は、

「事情の変更があるときに、当事者の一方の請求により約定賃料額の増減を認めることとする借地借家法32条の法意からすれば、ここにいう事情の変更とは、増減を求められた額の賃料の授受が開始された時から請求の時までに発生したものに限定すべき」

つまり、

平成9年6月の減額請求は、

特約によって増額された平成7年12月1日からの賃料をもとに、事情変更を考慮する

平成13年11月の減額請求は、

特約によって増額された平成9年12月1日からの賃料をもとに、事情変更を考慮する

としました。

これを最高裁は、

「違法である！」　と破棄差し戻し　（ －．－）ノ⌒□

次のように判示しています。 

賃料減額請求の判断基準は直近合意賃料------------------

『賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては、

賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち

直近のもの（直近合意賃料）を基にして、

同賃料が合意された日以降の同項所定の経済事情の変動等のほか、

諸般の事情を総合的に考慮すべきであり、

賃料自動改定特約が存在したとしても、上記判断に当たっては、

同特約に拘束されることはなく、上記諸般の事情の一つとして、同特約の存在や、

同特約が定められるに至った経緯等が考慮の対象となるにすぎない。』

『本件自動増額特約によって増額された純賃料は、

本件賃貸契約締結時における将来の経済事情等の予測に基づくものであり、

自動増額時の経済事情等の下での相当な純賃料として

当事者が現実に合意したものではないから、

本件各減額請求の当否及び相当純賃料の額を判断する際の基準となる

直近合意賃料と認めることはできない。』

賃料減額請求の判断基準　＝　直近合意賃料

　　≠　自動増額特約の増額賃料

特約によって自動的に増額された賃料は基準にならないわけで、

現況の賃料が不相当と感じる借主には心強い判断基準ではあります。

でも、もし貸主側の立場なら、なんとも頼りない特約　(°°；)。。

今まで契約通りの増額賃料で、授受されていたとしても、

「これってちょっと高過ぎじゃないの　（￣へ￣）」

と、ある日減額請求があったなら、その賃料はもろく崩れ去ります。

相当な賃料は、現実に合意した直近のものが基準。

増額したときは、その都度、合意書をかわす必要がありそうです。 

土地の賃貸借契約は、地代自動増額改定特約付。

３年ごとに賃料が１０％ＵＰしていくことになっています。

だがしかし！

バブルははじけ、地価は上昇どころか下落の一方。

どうにもこうにも、賃料増額どころではない　＜（T◇T）＞

地主さん、お願いだから地代下げて。

この特約なんとかして～～～～　　(((（ ＞＜）//　　(－_－ )

そんな窮地には賃料減額請求。

借地借家法では次のように規定しています。

でも気になるのは、"特約"の存在。 

自動増額特約があっても賃料減額請求はできるのでしょうか？？

これについては判例がありまして、

結論から言いますと・・・・・・・

自動増額特約があっても、不相当となったならば減額請求できます！！

以下、ご紹介。 

（平成15年6月12日最高裁判所第一小法廷判決　　平成14(受)689）

地代等増減額請求権は強行法規-------------------

『この規定（借地借家法第11条1項）は、"地代等不増額の特約がある場合を除き、

契約の条件にかかわらず、地代等増減請求権を行使できる"としているのであるから、

強行法規としての実質を持つものである。』

としました。

地代等自動改定特約と地代等増減請求権-----------

そして、自動改定特約については、

『その地代等改定基準が、借地借家法１１条１項の規定する

経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には、

その効力を認めることができる』

ものの、

『当初は効力が認められるべきであった地代等自動改定特約であっても、

その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより、

同特約によって地代等の額を定めることが

借地借家法１１条１項の規定の趣旨に照らして

不相当なものとなった場合には、

同特約の適用を争う当事者はもはや同特約に拘束されず、

これを適用して地代等改定の効果が生ずるとすることはできない。

また、このような事情の下においては、当事者は、

同項に基づく地代等増減請求権の行使を

同特約によって妨げられるものではない。』

としました。

自動増額特約は、経済事情などに相当なればこそ有効。

いくら将来の地代を特約で定めようとも、

それが不相当ならば減額請求は可能です。

もしあなたが逆の立場、つまり貸主側だったなら・・・・・、

"特約があるから減額できません　(ー_ー )ノ　ヾ(　－－) "　

なんて特約絶対ではありませんので、ご注意を！

契約後に気が変わったのか、売主から手付解除の申し出。

そんなこと言われても、

とても気に入った物件だったしぃ～

手付金は少額だから、さほど魅力感じないしぃ～

買主としては契約を解除したくない。

売主 「手付の倍額払います ヽ（；▽；）ノ」

買主 「解除はしません (ー_ー )ノ"」

売主 「手付の倍額払います ヽ（；▽；）ノ」

買主 「解除はしません (ー_ー )ノ"」

延々と続く押し問答。

でも、売主は口で言うばかりで、

お金を持ってくることはありませんでした。

民法では、

となっています。

では、今回のような"口頭だけの手付倍額受領の催告"。

これが民法にある"償還"したこととなり売買契約が解除できるでしょうか？？

この点で争われた事件があります。

最高裁判所　平成6年3月22日判決　・　事件番号：平成4(オ)1929

（原審　大阪高等裁判所   平成4年7月31日）

売主からの"手付倍返しによる売買契約解除"には、

現実の提供を要するか否か

結論から言いますと、

口頭で手付けの倍額を償還する旨を告げ、

その受領を催告するのみでは契約解除できません。

買主に現実の提供をすることを要します。

いくら口頭で、

「倍払う （・◇・）」　「お金を受け取ってくれ （・◇・）」

と言ったとしても、有効な契約解除とは認められません。

買主からの手付放棄の場合は、すでに売主はそれを受領しているのに対し、

売主が手付解除を申し入れただけでは、手付金はまだ売主の手元にあるわけで、

これで口頭でもＯＫとしたならば、それはちょっと不公平でしょう　￣＼（－＿－）／￣

ってなわけです。

ただ今回、買主はかたくなに受領を拒否していました。

そこで売主は、

民法に、

第493条　（弁済の提供の方法）

弁済の提供は、債務の本旨に従って現実にしなければならない。ただし、債権者があらかじめその受領を拒み、又は債務の履行について債権者の行為を要するときは、弁済の準備をしたことを通知してその受領の催告をすれば足りる。

とあるように、

債権者（買主）が受領を拒んでいるのだから、口頭でいいはずだ （*｀ε´*）ノ

主張しました。

しかし、裁判所は、

「手付けの償還は、売買契約の解除という権利行使の積極要件であるから、債権者の受領を前提とした弁済の提供とはおのずからその性格を異にし、相手方の態度いかんにかかわらず、常に現実の提供を要するものというべきである。」

と売主の主張とは、ばっさり区別。

「相手方の支配領域に置いたと同視できる状態にしなければならない」

としました。

具体的には、"現金の持参"、"銀行振込"、"供託所に供託"などです。

売主からの手付解除の判例から学ぶこと。

解除が有効となるためには、必ず現実の提供が必要です。

もしあなたが売主側ならば、

上記のように現実に行動を起こさなければなりません。

口頭だけはもちろん、書面での申し入れでも認められません。

そしてもしあなたが、契約を解除したくない買主側ならば、

契約の履行に着手することです。

履行に着手してしまえば、手付解除はできなくなりますからね。

が、賃貸契約前にも何かとトラブルはありまして・・・。

そのひとつ、預り金。

これは、入居希望者さんが気に入った物件を押さえておくため、

家賃１ヶ月分ほどのお金を預けるというもの。

「この物件を真剣に考えています　ｏ（＾－＾）ｏ」

という意味合いも含め、実際によく見られます。

この預り金が問題になるのは、キャンセルのとき。

「すみません。一度は検討したものの、やめにします　（＿　＿；）ゞ 」

と伝えたところ、不動産屋さんに、

「預り金はお返しできませんよ (ー_ー )ノ"」

と言われることがあるのです。

不動産業者いわく、

「既に入居の申込みをオーナーさんに伝え、オーナーさんは承諾している。」

「賃貸借契約が成立しているので、預り金は手付金となった。」

「お金は大家さんに渡してしまったし、契約解除となると手付金は返せない。」

などなど。

なんやかんやで返金を拒否するのです。

確かに賃貸借契約は諾成契約。

当事者の合意があれば成立しますので、書面を交わさず、口約束だけでもOKです。

  

物件 選定

⇒

入居申込 申込金・預り金

⇒

入居 審査

⇒

入居承諾 契約成立

ただ、不動産業者が仲介するならば、

賃貸契約が成立する前に、重要事項説明書を交付し、説明しなければなりません。

宅地建物取引業法35条　（重要事項の説明等）

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。

 

物件 選定

⇒

入居申込 申込金・預り金

⇒

入居 審査

⇒

入居 承諾

⇒

重要事項 交付・説明

⇒

契約書締結 契約成立

そして、契約締結前の申込撤回となると、

宅建業者は、既に受領した金銭を返さなければなりません。

宅地建物取引業法47条の2　（業務に関する禁止事項）

３ 　宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

宅地建物取引業法施行規則16条の12　（法第47条の2第３項 の国土交通省令で定める行為）

２ 　宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。

国土交通省が作成した「住宅の標準賃貸借媒介契約書(借主用)」には、

預り金の受領を禁止し、トラブルを未然の防止するよう次のように記載しています。

（賃貸借契約成立以前の金員の受領の禁止）

第4条 乙（宅地建物取引業者）は、目的物件の賃貸借契約が成立する以前に、いかなる名義をもってするかを問わず、甲（依頼者）に対して、金員を預けるよう要請することができません。

２ 乙は、目的物件の賃貸借契約が成立する以前に、甲の依頼により甲から金員を預かった場合には、契約の成立のいかんにかかわらず、当該金員を甲に返還しなければなりません。

都道府県によっては、業界団体に対し、

預り金の原則受領禁止を要請しているところもあります。

それだけトラブルとなっているわけです。

預り金、申込金、申込証拠金・・・・、これらの金銭は、

申込順位確保の目的で授受されているにすぎないと解されています。

「この部屋人気なので、

　今申し込まないとなくなっちゃいますよ　（°°；））ヾ（｀－´ﾒ） 」

なんて言葉に焦って、お金とともに申し込むこともあります。

あとになってキャンセルするとなったなら、しっかりとお金を返してもらいましょう！

仲介業者は手数料を請求できるのは前回書きました。

http://www.apart-keiei-guide.com/trouble/post-162.html

では、仲介業者が　無免許（ﾒ▼。▼）y＝~~~　だったなら・・・。

無免許業者が仲介した場合でも、

仲介手数料は払うことになるのでしょうか？？

民法には次のようにあります。

不動産仲介が商行為でもなんでもなく、たまたま行なったものならば、

それは基本的に無報酬。

不動産業を営むには、宅地建物取引業者としての免許が必要ですので、

無免許ということは商行為と言えず、原則である無報酬となります。

当事者で特に約束をしていない限り請求はできません。 

「無免許営業者の依頼者に対する報酬請求権は、自然債務にとどまると解するのが相当である。」　

（東京地裁平成10年7月16日・判例タイムズ1009号245頁）

自然債務とは、

債務者が任意に履行すれば、債権者は受領できるが、

この支払いを怠っているとしても、

裁判上訴えを提起して判決を求めることはできない

と解されている債務。

「無免許の宅建業者であってもその仲介行為について、その私法上の効果は直ちに無効にはならない。それ故、任意の支払いは有効であり、無免許の業者がその仲介の報酬を受領しても不当利得にはならないが、無免許の業者が裁判所に対して報酬請求権の確認や給付の請求はできない。」

（東京地裁昭和47年9月12日・判例時報694号72頁）

というわけで、

媒介報酬請求権成立の要件をまとめると・・・・

１．媒介業者が宅地建物取引業の免許を受けていること

不動産業者は、都道府県知事又は国土交通大臣から

"宅地建物取引業"という免許を受けて営業しています。

この免許は５年ごとに更新しなければなりません。

無免許業者への仲介手数料は当事者の約束次第。

２．媒介契約が成立していること

依頼者と宅地建物取引業者の間に媒介契約が成立していなければいけません。

これは口頭でもOK（諾成契約）。

但し、媒介契約書を作成しないのは、宅建業法違反。

http://www.apart-keiei-guide.com/trouble/post-162.html

３．媒介行為が存在していること

媒介の目的である契約成立に向けて、

媒介契約した内容の仕事をしていなければいけません。

４．媒介の目的とする契約が成立したこと

いくら業者が寝る間を惜しんで尽力しても、

契約が成立しなければ報酬は請求できません（成功報酬）。

５．媒介業者の行為と契約の成立との間に相当因果関係があること

目的とする契約が見事成立したとしても、

それが媒介業者の働きとは無関係なら請求する権利はありません。

東京都内の業者なら、インターネットで免許の確認ができますよ。

　　東京都都市整備局　「宅地建物取引業者の免許情報提供サービス」

　　 http://www.takken.metro.tokyo.jp/index.html

という不動産屋さんの言葉に、

「じゃぁ、いいのがあったら紹介してください　ヽ（＾▽＾*）」

と、口頭だけの軽～い気持ちでお願いした物件探し。

それからあれよあれよという間に、

お得なアパートが見つかって、早々に契約。

そして、いざ決済になって突然請求された仲介手数料。

６，０００万円（税抜）の物件だったので、

その額は、びっくりの１９５.３万円　w（☆o◎）w

そんな手数料なんて全く聞いてない！

書面を交わしていないのに、

口約束だけだったのに、

これだけの手数料を払わなければならないのでしょうか。。。。 

とこんな場合ですが、ズバリ！

仲介業者には、報酬請求権があります。

媒介の依頼を受けた宅建業者が、

媒介の目的となる売買契約を成立させていますので、

これは商行為を行なう"商人"。

商法で報酬請求権を次のように規定しています。

「商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、

　相当な報酬を請求することができる。（第512条）」

冒頭の不動産業者は、書面で媒介契約を締結をしていませんが、

商法の規定により、相当の報酬を請求できるものです。

では、相当の報酬はいかほどかと言いますと、

これは宅地建物取引業で報酬額の上限を定めています。

簡単に計算するには、

税抜き価格　×　３％　+　６万円　+　消費税　（注）税抜き価格が４００万円を超える場合

　（　６０００万円　×　３％　+　６万円　）　×　１．０５　＝　１９５.３万円

ただし、これはあくまでも上限。

不動産業者が当然に請求できる額ではありません。

「その金額以内で、当事者で決めてください」　というわけです。

残念ながら仲介手数料を払うことになりますが、

冒頭の仲介業者さんは宅建建物取引業法に違反しています。

宅地建物取引業法では、

「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を

　締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して

　記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。（第34条の2）」　

http://www.apart-keiei-guide.com/trouble/post-160.html

と書いていますが、一銭も払う必要がない場合もあります。

それが、

解除条件成就による解除。

解除条件成就・・・・、

解除となる要件が発生しての解除です。

例えば、ローン条項でローン不成立の場合。

ローン条項で契約解除となったならば、

媒介業者の報酬請求権は当然に失効すると解されています。

また、標準媒介契約約款には次のように書かれています。

停止条件付なら、条件成就の場合のみ報酬請求権が発生。 

逆に言えば、停止条件不成就による契約効力不発生なら、

手数料を支払うことなく解除となります。

よくあるのが、買換特約付売買契約。

手持ちの不動産が売却できたとき（停止条件）に、売買契約の効力は発生し、

買換えができなければ、契約は解除。

手数料を支払う必要はありません。

　　　　※解除条件付契約・・・一定の事実の発生により契約の効力が消滅する契約

　　　　※停止条件付契約・・・一定の事実の発生により契約の効力が生ずる契約

これら２つの条件付契約、手数料の請求可能時期が異なります。

解除条件付売買契約では、売買契約成立時ですが、

停止条件付売買契約の場合、

媒介報酬を請求されるのは、売買契約成立時ではなく条件成立時となります。

解除条件付の場合、仲介手数料の支払いを、

「売買契約締結時半金・決済時半金」としていることもあります。

契約を解除となったら、すでに支払った手数料もしっかり返金してもらいましょう。

物件を探してもらって、希望に見合うアパートの契約締結。

ローンも承認されて、物件引渡し。

これで自分も大家さんデビュー　☆☆***＼（＾Ｏ＾）／***☆☆

とまぁ、万事スムーズにことが運べばいいのですが、

売買契約をしても、なかなかうまくいかないこともありまして、

残念ながら契約解除になることもあります　￣＼（－＿－）／￣

ではそんな場合でも、

不動産屋さんへの仲介手数料は支払うものなのでしょうか？

そもそも

売買契約の媒介とは契約を成立させること。

不動産業者に払う手数料（媒介報酬）は、契約が成立したことに対する成功報酬。

なので、

売買契約成立で媒介報酬請求権が発生します。

その後、売買契約が解除になったとしても、

基本的には手数料を支払わなければなりません。

手数料を支払う契約解除とは、

当事者一方からの解除（手付解除）

当事者一方の債務不履行による解除（違約解除）

当事者間の合意による解除（合意解除）　などなど、

媒介業者に何ら責任なく、当事者の自己都合で契約を解除する場合です。

しかし、

不動産屋さんが決済・引渡しまであれこれ面倒見てくれるのが一般的。

判例でも、

「仲介による報酬金は、売買契約が成立し、その履行がなされ、

　取引の目的が達成された場合について定められているものと

　解するのが相当である」

（　最高裁判所昭和49年11月14日第一小法廷判決　･　裁判集民事113号211頁参照　）

としています。

そうなると、

契約が解除により媒介業者の業務も軽減となりますので、

媒介業務の対価としての媒介報酬も軽減されると解することが相当

と考えられます。

手付解除については、判例があります。

売主の依頼を受けた不動産業者の媒介により締結された不動産売買契約が、

買主の手付放棄により解除された場合の事例です。

（福岡高等裁判所那覇支部　平成15年12月25日判決　・　平成15(ネ)109　報酬金請求事件）

「仲介業者が媒介契約に基づいて行うべき事務の中心的な内容は、

　仲介により依頼者と第三者との間に売買契約を成立させることでであり、

　仲介業者の仲介によって売主と買主との間に売買契約が成立し、

　その後買主が手付金を放棄して売買契約を解除したけれども、

　買主はそれによって経済的利益を得ていることなどを勘案すると、

　いったん有効に成立した売買契約が

　手付金放棄により解除されたからといって、

　仲介業者が依頼者に対して媒介契約に基づく報酬請求を

　することができないと解することは相当でない。」

としながら、

「手付解除のような場合に仲介業者が約定の報酬額を

そのまま依頼者に対して請求できると解することもできない。」

とし、

「特約のない場合に仲介業者の受け取るべき報酬額については、

取引額、仲介の難易、期間、労力その他諸般の事情を斟酌して定めるべきである。」

約定報酬の一部を認めました。

債務不履行による解除や合意解除の場合と異なり、

手付金放棄による解除の場合は、解除権が留保されているので、

仲介業者は解除の可能性を念頭に置くべきであり、

一方の依頼者は、このような場合も当然に合意された報酬が

そのまま適用されるとは考えないのが通常でしょう、というわけです。

確かに依頼主としてみれば、

契約が解除されたにもかかわらず手数料を払うとなると、

不満を感じる方もいるでしょう　（￣ε￣；）

そんなときは、特約！

「契約の履行を報酬請求権の発生の要件とする特約」 

「契約が解除されれば報酬請求権が失わせるとする特約」

これらの特約は有効ですので、付け加えておきましょう！！

あちこちローンを申し込んだけれど、どこも希望金額には程遠い。

なので、今回の不動産購入は諦めようと思っていたのに、

仲介業者は

融資申込先は『都市銀行他』とあるでしょう。

次はノンバンクに申し込みましょう　(ｘ＿ｘ;)☆＼(｀－´メ)

と、すすめてくる。

でも、ノンバンクの住宅ローンは金利が高めでちょっと不安。

そこまでして欲しくはない。

こんな場合、ローン条項により解除できるのでしょうか o（T□T）o

ひと通り、銀行系にはローンを申し込んだ買主さん。

ご安心ください。これについては、

『都市銀行他』にノンバンクは含まれない

とする判例があります。　　　　　　　　　　　　（東京地裁　平成16年7月30日・判例時報1887号55頁　）

ローンが成立しなかったとして、売買契約は解除。

仲介業者の要求は突っぱねていただいてかまいません。

むしろ、仲介する不動産会社に落ち度があります。

それは、「都市銀行他」という表示。

宅建業者が融資をあっせんする場合、

次のことを書面を交付して説明しなければならないと

宅地建物取引業法は定めています。

代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置

（宅地建物取引業法第35条1項、第37条）

不動産売買でローンの条件はとても重要なものとなりますので、

あっせんの内容とローン不成立となった場合の措置の説明を

仲介業者に義務付けたわけです。

あっせんの内容とは、

ローンの金額、金利、返済方法などです。

実際の重要事項説明書（重説）や売買契約書（売契）は以下のような感じで記載されます。

《重要事項説明書》

金融機関等		金　額	金　利		借入期間	あっせんの有無
いろは銀行		５，０００万円	３.２０％		３０年	■有　　□無
融資利用の特約期日			平成２０年８月３１日まで
あっせん の 内　容	売買契約締結後、指定する保証機関との間で「保証委託契約」及び金融機関との間で「金銭消費貸借契約」を結んで下さい。なお、ローン金利等については、金融情勢のために変更することがあります。
	返済方法	元利均等・変動金利	保証料	円	ローン事務手数料	円
金銭の貸借が成立しないときの措置は、前記契約の解除に関する事項「融資利用の特約による解除」に同じ。

《売買契約書》

融資申込先	融資承認予定日	融資金額
いろは銀行	平成２０年８月３１日	５０，０００，０００円
融資未承認の場合の契約解除期限		平成２０年８月３１日

これら重説・売契に、「都市銀行他」と記載しては、

あっせん内容を明示できているとは言えません。

金融機関等		金　額	金　利		借入期間	あっせんの有無
都市銀行他		５，０００万円	％		年	■有　　□無
融資利用の特約期日			平成２０年８月３１日まで

金利がいくらなのか？

借入期間はどれくらいなのか？

制限なく次から次へと申し込むようでは、

買主さんの購入計画が狂ってしまいます。

もしこんな記載で説明を受けたなら、

重要事項説明義務違反！　(ノ｀△´)ノ。。。((((((;_ _)

と逆に指摘しちゃいましょう！

借主さんのひとりが前所有者の息子夫婦。

その部屋だけ賃料が他と比べて異様に安い・・・　（￣～￣；）

そりゃ、大家さんにとっては赤の他人。

何の恩義もない一賃借人さんですから、納得いかない賃料設定。

通常金額までアップしたい　（*｀ε´*）ノ！！

と思うのはごもっとも。

さて、そんな賃料増額請求ですが、

借地借家法では次のように規定しています。

冒頭の状況は、土地の価格上昇というわけでなし。

"経済事情の変動" とは言えなそうです。

では、

"不相当となった" からと

賃料増額請求ができるのでしょうか？

できるとしたなら、

いくらが相当とされるのでしょうか？？ 

事業用賃貸ビルではありますが、

参考となる判例がありますので、簡単にご紹介します。

（平成18年11月30日判決　　東京高裁平18（ネ）第2098号　　判例タイムズ1257号314頁）

借地借家法32条1項に基づき賃料増額請求をした賃貸人Ｘが、

賃借人Ｙ1社・Ｙ2社に賃料額の確認を求めた事件

建物の元所有者Ａ社の代表と、賃借人Ｙ1社の代表は親子であったため、

その賃料は、適正な賃料の半分ほどと著しく低額でした。

Ｙ1社はパチンコ店で、Ｙ2社はその景品交換所です。

建物の新所有者となった賃貸人Ｘが賃料増額請求しました。

判決は、原判決（東京地裁平成18年3月17日判決）の判示を相当としました。

賃料増額請求の要件は---------------------------

『本件賃貸借の賃料が著しく低額に定められているのは、親子という特殊な事情によるもの』

と認定し、

『その特殊事情が、

譲渡（売却）に伴う賃貸人の地位の移転により消滅したことは明らかであるところ、

借地借家法第32条1項は、

従前の賃料が客観的に不相当となったときに、

公平の観念から、改定を求める当事者に一方的意思表示により、

従前の賃料を将来に向かって

客観的に相当な金額に改定することを定める規定であり、

その趣旨からすれば、同項が定める事情の変更は例示に過ぎず、

前記のような特殊事情の変更であっても、

賃料増減額請求をするための要件と解すべきである。』

としました。

賃料増額を請求するには、

経済事情の変動とか、近隣と比較してという社会的事情の変更だけでなく、

当事者間の主観的個人的な事情の変更が理由でも要件となります！

"親戚関係、友人関係というものがなくなった　(ー_ー )ノ　ヾ(　－－) "　

ということでもＯＫ！

相当賃料額は-----------------------------------

まずは、賃料増額請求時点の適正な賃料額を、"積算法"と"賃貸事例比較法"に基づいて算定。

これと比較すると、今までの賃料は、

Ｙ1	44.01％
Ｙ2	48.32％

市場価格と比べればなんとも低額、半額以下・・・　　ヾ（＾∇＾；）

とはいえ・・・・

『従前の賃料額と適正な実質賃料との間に倍以上の大きな乖離が存在するが、

賃貸人と賃借人間の個人的な特殊事情が消滅したとはいえ、

直ちに賃料額を一般的な水準にまで増額させるのは相当でなく、

公平の観念から、その中庸値をもって相当賃料額と認めるのが相当である』

今までの賃料がどんなに低額であったとしても、それは当事者間で合意されたもの。

無視することはできないので、真ん中を相当賃料としました。

		従前賃料　＋　適正な実質賃料
相当賃料	＝	――――――――――――――――
		2

ただし、これは賃料の話。

特殊事情により、賃料とともに低額になっていた共益費については、

『特殊事情が消滅した以上、賃料増額請求によって相当額まで増額させるのが相当』

『共益費費は、賃料と比べて実費負担的要素が強いことからすれば、

他の賃借人が負担している額までこれを増額させるのが相当』

共益費の場合はあいだを取るのではなく、一気に他の賃借人と同じ負担レベルとしました。

賃料増減額請求権は、

一度定められた賃料を、その後の事情変更を理由に、

賃貸人と賃借人間の公平を図りつつ、

相当額に変更することを認める制度。

参考にしてください。 

「１０１号室の部屋の前、物を置きすぎ！」

悲しいかな集合住宅。

皆が皆、優良な入居者ということはなく、

大家さんに苦情が寄せられることがたまにあります。

「日常生活のトラブルなんだし、

　損害賠償請求なりなんなり、入居者同士で解決してくれよぉ　（－＂－；） 」

これが、大家さんの正直な気持ちかもしれません。

が、

賃貸人であるアパートオーナーさんは、

生活の場を提供することで賃料を頂いているわけですので、

そうそう無関心というわけにもいきません。

それに、

当事者同士にまかせていたら、迷惑行為がエスカレートしてしまった。

何も手を打たなかったので、嫌がって立ち退いてしまった　～(((っ－＿－)っ

などなど、アパートの環境だって悪くなるばかり。

大家さんにとっても損失になりますので、

ここは放置せず、いい仲裁役となってください。

その際、頼りになるのが、管理規約や契約書の禁止条項。

ここに書いてありますよね　　(☆_@；)☆ ＼(￣∇￣)」

と、迷惑行為はいたって明確です。

改善せずにひどい状態ならば、個人の自由より公の秩序優先。

契約解除＆明渡し請求とならば、債務不履行の判断基準となります。

建物の管理をまかせている業者さんがいるならば、

これら一連の業務は、その管理会社に頼めばいいでしょう。

しかし、

自主管理の場合は、自分が出ていくしかありません。

まずは、公平な目で事実を確認！

それに苦情がどこから出ているのか、わからないように注意するのも大切です。

トラブルがあればこそ、管理規約も見直せるし、

入居者選定の目も磨かれます。

大家さんスキルのアップ　o（＾ー＾）o　と思って

ここはひとつ積極的に対応してください。 

（平成20年5月29日　産経ニュース）

東京都国分寺市のアパートで昨年、警視庁立川署巡査長が知人女性を射殺後、自殺した事件で、アパートの大家だった男性が「事件の影響で借り手がなくなり、取り壊しを余儀なくされた」として、東京都に約２５００万円の損害賠償を求める訴訟を東京地裁八王子支部に起こした。　

大家さん、思いっきり被害受けちゃいましたねぇ　　...ρ（｡　｡､）ヾ（＾－＾；）

事件は昨年８月、

国分寺市東元町のアパート、六畳一間の部屋で起きました。

立川署地域課の友野秀和巡査長（当時40）が、飲食店従業員佐藤陽子さん（32）の部屋に侵入。

佐藤さんの腹部と胸など計3ヶ所を拳銃で撃ち、射殺した後に自殺しました。

ストーカー行為がエスカレートしての殺人。

友野巡査長は殺人などの容疑で書類送検されたものの、被疑者死亡で不起訴処分となっています。

で、今回の訴状によりますと・・・・・・

アパートは昭和５９年築で、平成１６年に大規模リフォーム。

殺害された佐藤さんの他２人の賃借人がいたものの、

「殺人事件のあったアパートには住むことはできない　｡｡ﾞ（ﾉ><）ﾉ 」　

と相次ぎ退去。

噂が広がるなどでその後も借り手はつかず、

アパートの取り壊しを余儀なくされた。

建て直しても、入居希望者に事件を重要事項として説明せざるを得ず、

新規賃借人は見込めなくなった。

巡査長が勤務中に貸与された拳銃を使用して起した事件なので、

都は国家賠償法上の責任を負う！！

と主張。

アパート解体費用や、

事件がなければ見込めたであろう今後１０年分の賃料収入約１８００万円

警察への捜査協力・マスコミ対応のため慰謝料１００万円

を求めています。

友野巡査長は勤務中に行方が分からなくなり、発見時も制服姿。

拳銃だって友野巡査長に支給されたもの。

国家賠償法には、

国又は公共団体の公権力の行使に当る公務員が、その職務を行うについて、故意又は過失によつて違法に他人に損害を加えたときは、国又は公共団体が、これを賠償する責任がある。

とあり、

例えば、

昭和53年1月、世田谷区で起きた「制服警官の女子大生暴行殺人」。

交番勤務の巡査が、パトロール中に、巡回を装い女性宅へ押し入り絞殺した事件。

都は国家賠償法に基づき、被害者の両親に約4360万円の損害賠償金を支払いました。

このように、遺族に対しての判例はあるのですが・・・・・

さて、今回の訴訟。

判決はいかに？？ 

　前の入居者が犯人だった・・・　（|||｀□´|||;;）

退去時の鍵の交換を大家さんが怠ったために、起きた事件。

こんな場合の大家さん、

知らぬ存ぜぬ　（･_･ 三･_･）

とはいかず、

残念ながら賃貸人としての責任は免れないでしょう。

賃貸借とは、

当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、

相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約すること。　（民法601条）

貸主さんは、借主さんが平穏に生活できる住宅を提供する義務がある

といえます。

「鍵は回収したんだけどなぁ　（￣ω￣；）」

確かに、契約解除となると鍵は回収しますよね。

でも、最近じゃぁ合鍵なんて、ものの数分でつくれます。

入居者さんが、合鍵を１本もつくってないなんてわかるはずもありません。

「鍵を回収したかどうか」が問題ではなく、「鍵を交換したかどうか」。

以前の借主さんなど第三者が簡単に侵入できる部屋を貸したこと

で責任を問われることになります。

「その都度、鍵交換かぁ。

　　うちのアパート、入居者の入れ替わり激しいし、

　　　けっこうな負担になるんだよねぇ　（＾◇＾； 」

交換費用をうまく賃料に反映できればベストですが、

そううまくいかないところもあるでしょう。

そんなときは、堂々と名言　（＾○＾）/

「賃貸人は鍵を交換しない」と契約書で合意しておきましょう。

もしくは、

「賃借人が必要に応じて交換する」という合意で、

大家としての鍵交換義務は免れると思われます。

　部屋は汚れるし、鳴き声や糞尿でトラブル耐えないし、

　けっこう大変なんだよねぇ。」

ペットブームの中、あえてペット禁止で差別化もいいですよね。

でも、

ペット飼育禁止の特約があるにもかかわらず、

チワワを飼っている入居者発見　Σ（゜皿゜）

そんな場合はどうすればいいでしょう？

「契約違反で解除・明渡だ　ﾍ（ ｀ヘ´）ﾉ！！」

といきたいところですが、

残念ながら、ことはそう単純にはいきません。

そもそも、ペット禁止の特約が有効かどうかですが、

これについては、

共同生活の安全衛生・秩序維持などの理由から有効と考えられます。

（東京高判 昭和55年8月4日、東京地判 平成7年7月12日　等）

でも、

特約有効　＝　解約　ではありません！

契約を解除するには、契約違反にプラスして、

排泄物や鳴き声で近隣からの苦情が耐えない・・・・　（××）

など、

貸主と借主の信頼関係の破壊された　（#￣＾￣）ﾉ∝∝∝⊂（|||￣▽￣）ﾉ

という事実が不可欠。

家賃滞納で即契約解除とならないのと同じようなもんです。

また、

金魚などの観賞魚や小鳥、ハムスターなどの小動物は許容範囲内。

契約解除は難しいと考えられます。

あとあとトラブルにならないよう

賃貸借契約書や規約で細かく規定しておいてください。

たくさんアパートをかかえている大家さん、

賃貸期間満了をうっかり忘れて、そのまんま～

なんてことありますか？

貸主・借主双方の合意がなくても、

賃貸借契約は更新されることは書きました。

http://www.apart-keiei-guide.com/trouble/post-1.html

で、そのときの更新料がどうなるか？

です。

例えば契約書に、以下のような記載があります。

「契約を更新する場合には、

　更新料として賃料の１ヵ月分を支払うものとする。」

この更新料は、合意更新ではなく、

法定更新の場合も支払ってもらえるのでしょうか？？

これに関しての最高裁の判例はまだありません。

そして下級裁でみてみると、判例が分かれるところなのです。

法定更新での更新料肯定

法定更新での更新料否定

以上のように、判例をざざぁ～っと見てみると、

分かれ目となるのは、

「更新料とは何か？」　ということ。

　☆賃料の補充・前払い

　☆異議権放棄の対価

　☆賃貸借期間存続保持の利益の対価

これらの合理性のようです。

（平成20年4月4日　朝日新聞）

　不動産経済研究所はこのほど、首都圏におけるペット飼育可能なマンションに関する調査結果を発表した。

　それによると、07年に首都圏で発売されたペット飼育可能マンションは5万2,578戸で、全供給戸数に対する普及率は86.2％となった。

こちらは、１都３県の新築分譲マンションの話。

不動産経済研究所は、１９９８年に調査開始。

当初は、７０８戸で全体の約１％程度しかなかったペット可マンション。

それからは増えに増え、

今年初めて全エリアで普及率８０％を突破　*:･ﾟヽ（≧o≦）ﾉ

トップは千葉県で９３．２％！

ここまでくると、"ペット禁止"を見つけるほうが難しそうです。。。。。

ペット飼育ＯＫの急増。

そもそもは１９９７年、

国土交通省が中高層共同住宅標準管理規約の大改正で、

ペット飼育を「管理規定に定めるべき事項」としたため。

ならば、

ペットＯＫにして、マンションの売りにしよう　（＾○＾）／

とマンションディベロッパーは考えたわけです。

そんなご時世、

「うちのアパートもペット可にして、入居率アップだ　（*｀◇´*）ノ」

とした大家さん。

ちゃんと退去時のことを想定していますか？

ペットの引っ掻きキズに独特の匂い。

部屋は必要以上に傷みます。

そんなの特約があるから大丈夫　ｖ（＾　＾）

と安心しきってはいられません。

以下は、下級裁判所の判例ではありますが、 

賃貸借契約の特約事項に

「本契約解約時に於ける室内のリフォーム、壁、付属部品等の汚損、破損の修理、クリーニング、取替、ペット消毒については賃借人の負担でこれらを行うものとする。尚、この場合専門業者へ依頼するものとする。」

と記載していても、認められたのは、ペット消毒の部分のみでした。

「室内のリフォーム」 については、

何らの限定もなく賃借人が室内のリフォームの費用を負担するという合意は、

室内のリフォームは、大規模な修繕になることからすると、

借地借家法の趣旨等に照らして無効といわざるをえない。

「壁、付属部品等の汚損、破損の修理、クリーニング、取替」 については、

その文言からすると、本件賃貸借契約書１５条１項に定める

「原状回復」と同じことを定めたに過ぎないと解される。

「ペット消毒については賃借人の負担でこれらを行うものとする。

　尚、この場合専門業者へ依頼するものとする。」　との合意は、

ペットを飼育した場合には、臭いの付着や毛の残存、衛生の問題等があるので、

その消毒のために、上記のような特約をすることは

合理的であり、有効であると解される。

平成14年（ハ）第3341号　敷金返還請求事件　　　　平成14年9月27日　東京簡易裁判所

ペットを飼っていたからといって、原状回復の基本は変わりません。

契約時に、修繕の負担部分をしっかり説明しておきましょう！ 

そのためかなかなか借り手がみつからなかったものの、

この度、やっと入居希望者が現れました。

但し、ひとつ条件付。

「浴室の排水口から悪臭があるんですよねぇ。

　でも、それがなんとかなるなら借ります　（＾－＾）ﾉﾞ　」

案内した不動産屋さんによると、

確かに、生活するには耐えられないくらいの臭いだったようです。

ところが担当の営業さん、

「長年使っていないせいで、排水トラップの水が蒸発したせいでしょう。」

「窓を開けて換気して、水をたくさん流しておけば大丈夫ですよ♪」

こんなことはよくあることと、原因を全く確かめずに即答。

大家である自分も、「不動産屋がそう言うなら・・・」と契約を結びました。

ところが、入居して住み始めたものの、一向に臭いは改善せず o（＞＜）o

なので業者に点検してもらうと、排水トラップの破損が原因。

とりあえずの処置をしたものの、その後もまだまだ悪臭は続きました。

・・・・・・・・・・以上は仮定です。

ではでは、

この状況に怒った賃借人。

「臭いはすぐになくなると言うから契約したんだ！

　話が違う。賃貸契約はなしだ　　＼（`O´ﾒ）ノ　」

と、半月後に言ってきた場合、

契約の存在と賃貸人の責任はどうなるのでしょうか？？

大家さんには、建物を使用収益させる義務があります　（民法601条）。

また、使用収益に必要な修繕も行なわなければなりません　（民法606条1項）。

なので、使えないお風呂を貸した場合、債務不履行。

修繕を行なわなかったというのも、債務不履行。

これら賃貸人の"債務不履行"で、賃借人は契約解除にできると考えられます。

また、営業マンの言った「すぐに直る　ヾ（￣ー￣ゞ）」という言葉。

"不実の告知"となり、賃貸借契約の取消ＯＫ（消費者契約法4条1項1号）。

「えぇっ、そんなの営業マンが迂闊に言った発言でしょ～」

そう思うかもしれませんが、媒介した人も対象なんです（消費者契約法5条）。

さらにさらに、

「悪臭は簡単になくなるのね」

と営業マンの言葉を誤信しての契約ですから、

"動機の錯誤"があったとして無効！というのも考えられます（民法95条）。

そんなこんなで契約が解除となったなら、

大家さんは損害賠償を請求される可能性大！

その賠償範囲。

例えば引越代。

契約をすることもなければ不必要な出費。

この引越相当額が考えられます。

また、敷金や礼金。

半月での解除ですから、受け取るわけにはいかなそうです。

そして、退去するまでの賃料。

これは、"風呂なしの部屋"として一部賠償することになりそうです。

自分がオーナーとは言え、

営業マンに任せっぱなしで進んだ賃貸借契約の結末。

その責任と代償は大きいです。

お気をつけください！

アパートだと、ベランダがなくて、

洗濯物を干すのには、窓の横から出ているアームに竿をかけて

って物件ありますよね。　　　　　　　　　　　　　　こんなやつ　→　→

これでもし、

洗濯物を干していたとき、

入居者さんが窓から転落して死んでしまったら・・・・

入居者さんの不注意で済む問題？　それとも大家さんの責任？？

そんな判例がありますのでご紹介します。

＜概要＞

事故があった賃貸物件は、

縦割式木造２階建共同住宅（昭和４８年新築・築２９年）。

１棟の建物が内部で２戸に区切られたテラスハウスのような物件。

２階の窓の外に伸縮（蛇腹）式の竿受けがあり、

それに竿をかけて洗濯物を干すような構造でした。

その１室を平成１２年１０月に賃借したAさん。

入居して２年後の平成１４年１１月、

Aの奥様Ｂが洗濯物を干す際、誤って２階の窓から転落。

病院に運ばれたものの、１０日後に死亡してしましました。

Aさんは、

「妻Ｂが窓から転落したのは、

アパートの窓に手すり、柵または金網等が

設置されていなかったことにある！」

と、賃貸人である建物所有者Ｘに対し、

土地の工作物設置の瑕疵（民法７１７条）として、

総額約４２８０万円の損害賠償を求めて提訴しました。

一方の大家さんＸは、

「物干しは土地の工作物ではない！」

「仮に工作物であるとしても、設置に瑕疵はない！！」

と争いました。

＜第一審＞福岡地裁小倉支部　平成18年2月10日判決

「Ｘの共同住宅は同じ構造の物干しで３０年間賃貸して、その間事故もなく、

Ａも入居後２年余りはこの物干しを使用していた。

Ａが入居後、Ｘに物干しの改善等を要請した事実は認められない」　　として、

「本件物干しは土地の工作物ではあるが、

窓の腰高が73ｃｍあり、建築基準法や条例等の法規に抵触していない。

通常の注意を払えば転落することはないから、その設置・保存に瑕疵はない。」

とＡの請求を棄却しました。

納得いかないＡさん。

「Ｂが窓から乗り出したのは、洗濯物干し竿受けが普通は伸縮するところ、

錆びて伸びたままになっていたせいだ！」

「これを放置したのは大家さんの責任！」

と控訴しました。

＜控訴審＞福岡高裁　平成19年3月20日判決・判例時報1986号

「窓の腰高73ｃｍを瑕疵と見ることはできない。」　　が、

「本件では窓の外に設置された物干し竿受けが錆びて本来の伸縮機能を失っていたことから、

洗濯物を干すためには、窓からある程度外に身を乗り出す姿勢を取ることになる。」

「一定の危険性があったことは否めず、窓の外に手すり等を設置して転落防止を備えるべきであった。」

と、本件窓の設置・保存の瑕疵を認定し、土地工作物責任を肯定。

但し、

「過去30年間同一の構造の物干しで事故はなかったし、Ａ・Ｂも２年余使用していた。」ので、

「通常の注意を払えば転落することはなかった。」

また、

「Ａ・Ｂは竿受けの不具合の修理・調整をすることもなく、

Ｘに対して不具合や危険性を訴えることはなかった。」　として、

Ｂにも重大な過失があったことは否定できず、９０％の過失相殺。

大家さんＸには、残り１０％分と弁護士費用の合計約３５１万円の賠償を命じました。

窓の安全性は、

それ自体が腰高73ｃｍで問題なくとも、

窓がどのような使われ方をするのかも考慮すべきとしました。

建物の瑕疵について、参考にしてください。

　自己破産したらしいわよ　　　 .....（（（（* ＾‐＾）ヘ　（ε　ﾟ▽ﾟ）ﾉ　」

情報通の入居者さんから話を聞いたとします。

「毎月しっかり賃料払ってくれてたし、全然知らなかった・・・・（￣◇￣；）」

思わぬことろで知ってしまった衝撃の事実。

大家さんとしては、今後の滞納に備えて、

「賃貸借契約はすぐにでも解約　（ ￣0￣）/」

といきたいところです。

ところがこれ、借主さんが破産したからといって、

それだけで貸主さんは賃貸借解約の申入れができません！

いや、確かに以前ならば解約できました。

だがしかし！

平成１７年１月１日新破産法施行にともない、関係する法律も改正。

民法６２１条（賃借人の破産による解約の申入）が削除。

借主さんの生活を重視し、

原則、借主が破産をしても、

これまでと同じように賃貸アパートに住み続けることができるのです。